Chapitre 5 · Semestre 5

Les opérations sur le fonds de commerce : vente, nantissement et location-gérance

Droit des Affaires

Cours Exercices Résumé QCM

🎯 Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

rédiger la liste des mentions de l'acte de vente d'un fonds et en connaître la sanction (art. 81 et 82) ;

calculer les délais de publicité et d'opposition des créanciers (art. 83 et 84) ;

expliquer le privilège du vendeur, l'action résolutoire et la surenchère du sixième ;

présenter le nantissement du fonds, l'apport en société et la location-gérance (art. 104 à 158).

5.1 Pourquoi la loi encadre-t-elle ces opérations ?

Le fonds de commerce est souvent le principal actif du commerçant, donc le principal gage de ses créanciers. Si le commerçant pouvait le vendre discrètement et disparaître avec le prix, ses fournisseurs et sa banque perdraient leur garantie. La loi organise donc des formalités de publicité et des mécanismes de protection : les créanciers sont informés de l'opération et peuvent bloquer le prix. Elle protège aussi l'acquéreur (information sur ce qu'il achète) et le vendeur à crédit (privilège et action résolutoire).

5.2 La vente du fonds de commerce

La forme et les mentions obligatoires (art. 81)

Toute vente ou cession de fonds de commerce, comme tout apport en société ou toute attribution par partage, est constatée par acte authentique ou sous seing privé. Le prix est déposé auprès d'une instance habilitée à conserver les dépôts (notaire, avocat habilité, caisse de dépôt), et non remis directement au vendeur.

L'acte mentionne :

le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition, le prix d'acquisition, en distinguant les prix des éléments incorporels, des marchandises et du matériel ;
l'état des privilèges et nantissements inscrits sur le fonds ;
le cas échéant, le bail : sa date, sa durée, le loyer actuel, le nom et l'adresse du bailleur ;
l'origine de la propriété du fonds.

Sanction (art. 82) : si une mention manque ou est inexacte et que l'acheteur en subit un préjudice, il peut demander l'annulation de la vente (mention absente) ou l'annulation ou la réduction du prix (mention inexacte). L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte.

La publicité (art. 83)

Dépôt de l'acte (après enregistrement) au secrétariat-greffe du tribunal du lieu d'exploitation dans les 15 jours de sa date.
Inscription d'un extrait au registre du commerce.
Première insertion de l'extrait au Bulletin officiel et dans un journal d'annonces légales, sans délai, par le greffier.
Seconde insertion, à la diligence de l'acquéreur, entre le 8e et le 15e jour après la première.

L'opposition des créanciers du vendeur (art. 84 à 89)

Dans les 15 jours au plus tard après la seconde insertion, les créanciers du vendeur, que leur créance soit exigible ou non, peuvent former opposition au paiement du prix, par lettre recommandée au greffe ou par dépôt contre récépissé. L'opposition doit indiquer, à peine de nullité, le montant et la cause de la créance. Le bailleur ne peut pas faire opposition pour les loyers en cours ou à échoir.

L'opposition bloque le prix au profit des créanciers. Le vendeur peut toutefois demander en référé l'autorisation de toucher son prix en consignant une somme suffisante pour couvrir les oppositions (art. 85).

Surtout, selon l'article 89, l'acquéreur qui paie le vendeur sans avoir fait les publications, ou avant l'expiration du délai de 15 jours, ou au mépris des oppositions, n'est pas libéré à l'égard des créanciers : il risque de payer deux fois.

Le privilège du vendeur (art. 91 et 92)

Le vendeur qui n'est pas payé comptant bénéficie d'un privilège sur le fonds, à condition de l'inscrire au registre du commerce dans les 15 jours de l'acte, à peine de nullité (art. 92). Ce privilège :

porte sur les éléments énumérés dans la vente et l'inscription (à défaut, sur le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage) ;
garantit distinctement le prix des éléments incorporels, du matériel et des marchandises ;
impose une règle d'imputation : les paiements partiels, autres que les paiements comptants, s'imputent d'abord sur les marchandises, ensuite sur le matériel, de sorte que le privilège reste attaché le plus longtemps possible aux éléments incorporels, les plus stables ;
est opposable au redressement et à la liquidation judiciaire de l'acquéreur.

Le vendeur dispose aussi de l'action résolutoire pour défaut de paiement, à condition qu'elle soit mentionnée et réservée dans l'inscription du privilège (art. 99) ; s'il l'exerce, il reprend tous les éléments vendus (art. 100).

La surenchère du sixième (art. 93 et 94)

Si le prix de vente est insuffisant pour désintéresser les créanciers, tout créancier inscrit ou opposant peut, dans les 30 jours de la seconde insertion, former une surenchère du sixième du prix principal du fonds (hors matériel et marchandises) : le fonds est alors remis en vente aux enchères, la mise à prix étant le prix initial majoré d'un sixième. Ce mécanisme dissuade les ventes à prix minoré conclues pour léser les créanciers.

Les obligations du vendeur et de l'acquéreur

Le vendeur doit délivrer le fonds (transmettre les éléments, présenter la clientèle) et garantir l'acquéreur contre l'éviction, notamment en ne se réinstallant pas à proximité. L'acquéreur doit payer le prix et accomplir la publicité. Le transfert de propriété a lieu dès l'accord des parties, mais il n'est opposable aux tiers qu'après la publicité. Tant que le vendeur n'a pas fait modifier son inscription au registre du commerce, il reste solidairement responsable des dettes de son successeur (art. 60).

5.3 L'apport du fonds en société (art. 104 et 105)

L'apport en société se publie comme une vente. Dans les 15 jours suivant la seconde insertion, les créanciers non inscrits de l'apporteur déclarent leurs créances au greffe. Les coassociés disposent de 30 jours après la seconde insertion pour demander l'annulation de la société ou de l'apport ; à défaut, ou si l'annulation n'est pas prononcée, la société est tenue solidairement avec l'apporteur du passif déclaré. L'apporteur reçoit des parts ou actions et non un prix : les créanciers ne peuvent donc pas faire opposition sur un prix, d'où cette solidarité de la société.

5.4 Le nantissement du fonds de commerce (art. 106 à 110)

Le nantissement permet au commerçant de donner son fonds en garantie d'un crédit sans s'en déposséder : il continue à l'exploiter.

Règle	Contenu
Assiette (art. 107)	Tous les éléments de l'article 80 sauf les marchandises ; à défaut de désignation : nom commercial, enseigne, droit au bail, clientèle et achalandage
Forme (art. 108)	Acte enregistré, déposé et inscrit comme l'acte de vente ; pas de publication dans les journaux
Délai (art. 109)	Inscription au registre du commerce dans les 15 jours de l'acte, à peine de nullité
Rang (art. 110)	Selon la date d'inscription ; les créanciers inscrits le même jour viennent en concurrence
Durée	L'inscription conserve le privilège pendant cinq ans ; elle doit être renouvelée
Réalisation	Pas d'attribution du fonds en paiement (art. 106) : le créancier fait vendre le fonds en justice, huit jours après une sommation de payer restée infructueuse (art. 114)
Droit de suite (art. 122)	Le privilège suit le fonds en quelques mains qu'il passe

Le propriétaire qui veut déplacer son fonds doit en avertir les créanciers inscrits au moins 15 jours à l'avance, sinon leurs créances deviennent exigibles (art. 111). Les banques marocaines exigent très souvent le nantissement du fonds pour accorder un crédit d'investissement à une PME.

5.5 La location-gérance ou gérance libre (art. 152 à 158)

Dans la gérance libre, le propriétaire (bailleur ou loueur du fonds) confie l'exploitation de son fonds à un gérant libre qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant une redevance. Le propriétaire conserve la propriété du fonds ; le gérant en devient l'exploitant.

Règle	Article	Contenu
Statut du gérant	153	Il a la qualité de commerçant et en supporte toutes les obligations (immatriculation au registre)
Publicité	153	Contrat publié dans la quinzaine de sa date, par extrait au Bulletin officiel et dans un journal d'annonces légales ; le bailleur se fait radier ou modifie son inscription
Mentions	154	Le gérant indique sur ses documents son numéro au registre et sa qualité de gérant libre (amende de 2 000 à 10 000 DH)
Solidarité	155	Le bailleur est solidairement responsable des dettes d'exploitation du gérant jusqu'à la publication et pendant six mois après celle-ci
Créances antérieures	152	Si la gérance menace les créanciers du bailleur, le tribunal peut déclarer exigibles leurs créances liées à l'exploitation (demande dans les 3 mois de la publication)
Fin du contrat	157	Les dettes d'exploitation du gérant deviennent immédiatement exigibles
Sanction	158	Le contrat qui ne respecte pas ces règles est nul, mais les parties ne peuvent opposer cette nullité aux tiers

La gérance libre convient au commerçant qui part à la retraite sans vouloir vendre, à l'héritier qui ne veut pas exploiter, ou à l'entrepreneur qui veut tester une activité avant d'acheter. Elle se distingue de la gérance salariée, dans laquelle le gérant est un salarié et ne supporte pas les risques.

5.6 Méthode : traiter un cas de cession ou de location du fonds

Qualifier l'opération : vente, apport, nantissement ou gérance libre.
Contrôler l'acte : forme, mentions obligatoires (art. 81), sanction (art. 82, délai d'un an).
Construire le calendrier à partir de la date de l'acte : dépôt (15 jours), insertions (seconde entre le 8e et le 15e jour), oppositions (15 jours après la seconde insertion), surenchère (30 jours), inscription du privilège ou du nantissement (15 jours).
Vérifier le paiement du prix : l'acquéreur qui paie trop tôt n'est pas libéré (art. 89).
Classer les créanciers : privilège du vendeur, créanciers nantis par date d'inscription, chirographaires opposants.
Pour la gérance libre : publicité, statut du gérant, solidarité du bailleur (publication + 6 mois).

⚠️ Les pièges à éviter

Payer le prix au vendeur avant la fin du délai d'opposition : l'acquéreur n'est pas libéré.
Confondre les délais : 15 jours pour le dépôt, l'opposition et l'inscription du privilège ou du nantissement ; 8e au 15e jour pour la seconde insertion ; 30 jours pour la surenchère.
Inclure les marchandises dans le nantissement.
Croire que le créancier nanti peut se faire attribuer le fonds : il doit le faire vendre.
Oublier que le bailleur d'un fonds en gérance libre reste solidaire six mois après la publication.
Oublier l'article 60 : le vendeur non radié reste solidaire des dettes de son successeur.

Exercice 1 — La vente de la boulangerie Nour à Meknès

Le lundi 2 mars 2026, M. Idrissi vend sa boulangerie « Nour » à Mme Fassi pour 1 200 000 DH : éléments incorporels 900 000 DH, matériel 200 000 DH, marchandises 100 000 DH. Le prix est payable à crédit. L'acte omet de mentionner le bail du local.

Chronologie : l'acte est déposé au greffe le 20 mars 2026 ; la première insertion paraît le 20 mars, la seconde le 1er avril 2026. Le 10 avril, Mme Fassi verse 250 000 DH directement à M. Idrissi. Le 14 avril, un minotier, créancier de M. Idrissi pour 180 000 DH, forme opposition. Le vendeur a inscrit son privilège le 12 mars 2026.

Travail à faire :

Le dépôt de l'acte est-il régulier ? Quelle est la date limite des oppositions ?
L'opposition du minotier est-elle recevable ?
Le paiement de 250 000 DH libère-t-il Mme Fassi à l'égard du minotier ?
Le privilège du vendeur est-il valable ? Sur quels prix les 250 000 DH s'imputent-ils ?
Mme Fassi découvre que le bail expire dans six mois. Quels sont ses recours ?
Un créancier estime le prix trop bas. Que peut-il faire, et jusqu'à quand ?

Voir le corrigé

1) Le dépôt devait intervenir dans les 15 jours de la date de l'acte (art. 83), soit au plus tard le 17 mars 2026. Le dépôt du 20 mars est tardif : la publicité est irrégulière, ce qui expose surtout l'acquéreur (art. 89 : il n'est pas libéré s'il paie sans publicité régulière). La seconde insertion du 1er avril respecte la fenêtre du 8e au 15e jour après la première (du 28 mars au 4 avril). Les oppositions sont possibles jusqu'à 15 jours après la seconde insertion : jusqu'au 16 avril 2026.

2) Oui. Le minotier est un créancier du vendeur ; sa créance n'a pas à être exigible ; il a formé opposition le 14 avril, avant le 16 avril (art. 84). Son opposition doit préciser le montant (180 000 DH) et la cause de la créance, à peine de nullité.

3) Non. Mme Fassi a payé le vendeur le 10 avril, avant l'expiration du délai d'opposition, et après une publicité irrégulière. Selon l'article 89, elle n'est pas libérée à l'égard des créanciers opposants : si le minotier n'est pas payé sur le prix restant, elle pourra être obligée de payer une seconde fois à hauteur de sa créance.

4) Oui : l'inscription du 12 mars est intervenue dans les 15 jours de l'acte (avant le 17 mars), comme l'exige l'article 92. Les 250 000 DH constituent un paiement partiel non comptant : ils s'imputent d'abord sur les marchandises (100 000 DH), puis sur le matériel (150 000 DH) (art. 91). Il reste dû 50 000 DH sur le matériel et 900 000 DH sur les éléments incorporels, chacun garanti distinctement par le privilège.

Élément	Prix	Imputation	Reste dû
Marchandises	100 000	100 000	0
Matériel	200 000	150 000	50 000
Incorporels	900 000	0	900 000
Total	1 200 000	250 000	950 000

5) L'acte omet une mention obligatoire de l'article 81 (le bail, sa date, sa durée, le loyer). Si cette omission lui cause un préjudice (bail proche de son terme, risque de perdre le local), Mme Fassi peut demander l'annulation de la vente (art. 82), dans un délai d'un an à compter de l'acte, soit jusqu'au 2 mars 2027.

6) S'il est créancier inscrit ou s'il a formé opposition dans le délai de 15 jours, il peut former une surenchère du sixième dans les 30 jours de la seconde insertion (art. 93 et 94), soit jusqu'au 1er mai 2026. Elle porte sur le prix principal hors matériel et marchandises : la nouvelle mise à prix des incorporels sera d'au moins $900\,000 + \frac{900\,000}{6} = 900\,000 + 150\,000 = 1\,050\,000$ DH.

Exercice 2 — La gérance libre de l'hôtel Atlas Bleu

Mme Ouazzani, propriétaire de l'hôtel « Atlas Bleu » à Ifrane, le donne en gérance libre à M. Lahlou par contrat du 1er février 2026, publié au Bulletin officiel le 25 février 2026. M. Lahlou ne s'est pas immatriculé au registre du commerce. Il contracte trois dettes d'exploitation : 60 000 DH auprès d'un fournisseur de linge le 20 février, 90 000 DH auprès d'un chauffagiste le 10 juillet, 45 000 DH auprès d'un grossiste le 15 septembre 2026. Il cesse de payer en octobre.

La publication est-elle régulière ?
Quelles dettes les créanciers peuvent-ils réclamer à Mme Ouazzani ?
Quelles sont les conséquences du défaut d'immatriculation de M. Lahlou ?
Que se passe-t-il pour les dettes si le contrat prend fin le 31 octobre 2026 ?

Voir le corrigé

Non : le contrat devait être publié dans la quinzaine de sa date (art. 153), soit avant le 16 février 2026. La publication du 25 février est tardive, mais elle fait tout de même courir le délai de six mois de l'article 155.
Le bailleur est solidaire des dettes d'exploitation jusqu'à la publication et pendant six mois après, soit jusqu'au 25 août 2026 (art. 155). Mme Ouazzani peut donc être poursuivie pour la dette du 20 février (60 000 DH) et celle du 10 juillet (90 000 DH), soit 150 000 DH. La dette du 15 septembre (45 000 DH) relève du seul gérant.
M. Lahlou a la qualité de commerçant (art. 153) et devait s'immatriculer dans les trois mois (art. 75). Non immatriculé, il ne peut pas se prévaloir de sa qualité à l'égard des tiers, mais il en supporte toutes les obligations (art. 59) et s'expose à l'amende de l'article 62 après mise en demeure. Il doit aussi mentionner sa qualité de gérant libre sur ses documents (art. 154).
La fin de la gérance libre rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation contractées par le gérant (art. 157) ; elle doit faire l'objet des mêmes mesures de publicité que le contrat (art. 153).

Exercice 3 — Les créanciers nantis de la SARL Rif Bois

La SARL Rif Bois (Tétouan) a consenti trois nantissements sur son fonds de commerce :

à la banque A, acte du 5 janvier 2026, inscrit le 15 janvier 2026, pour 400 000 DH ;
à la banque B, acte du 1er février 2026, inscrit le 25 février 2026, pour 300 000 DH ;
à la société de financement C, acte du 10 janvier 2026, inscrit le 15 janvier 2026, pour 200 000 DH.

Le nantissement de la banque A porte sur « le fonds » sans autre précision. La banque A souhaite se faire attribuer le fonds en paiement.

Quels nantissements sont valables ?
Classez les créanciers nantis.
Sur quels éléments porte le nantissement de la banque A ?
La banque A peut-elle se faire attribuer le fonds ? Quelle est la procédure ?

Voir le corrigé

L'inscription doit être prise dans les 15 jours de l'acte, à peine de nullité (art. 109). Banque A : 10 jours, valable. Banque B : 24 jours, nul ; la banque B devient créancière chirographaire. Société C : 5 jours, valable.
Le rang dépend de la date d'inscription (art. 110) : A et C, inscrits le même jour (15 janvier), viennent en concurrence au premier rang ; B n'a pas de rang de créancier nanti.
À défaut de désignation précise, le nantissement ne comprend que le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage (art. 107) ; il ne porte ni sur le matériel ni, en tout état de cause, sur les marchandises.
Non : le nantissement ne donne pas au créancier le droit de se faire attribuer le fonds en paiement (art. 106). La banque doit faire ordonner la vente du fonds par le tribunal, huit jours après une sommation de payer restée infructueuse (art. 114), puis être payée sur le prix selon son rang.

L'essentiel — Opérations sur le fonds de commerce

Vente (art. 81) : acte authentique ou sous seing privé ; prix déposé chez un dépositaire habilité ; mentions : vendeur, prix d'acquisition ventilé (incorporels, matériel, marchandises), inscriptions, bail, origine de propriété.
Mention absente ou inexacte : annulation ou réduction du prix si préjudice, action dans 1 an (art. 82).
Publicité (art. 83) : dépôt au greffe dans les 15 jours, inscription au registre, insertions au BO et dans un journal d'annonces légales, seconde insertion entre le 8e et le 15e jour.
Opposition des créanciers du vendeur dans les 15 jours après la seconde insertion (art. 84) ; l'acquéreur qui paie trop tôt n'est pas libéré (art. 89).
Privilège du vendeur : inscription dans les 15 jours à peine de nullité (art. 92) ; prix garantis distinctement ; paiements partiels imputés sur marchandises puis matériel (art. 91) ; action résolutoire si réservée (art. 99).
Surenchère du sixième dans les 30 jours de la seconde insertion, sur le prix hors matériel et marchandises (art. 94).
Apport en société : déclaration des créances en 15 jours ; à défaut d'annulation demandée en 30 jours, la société est solidaire du passif déclaré (art. 104 et 105).
Nantissement : tous éléments sauf marchandises (art. 107) ; inscription en 15 jours à peine de nullité (art. 109) ; rang par date ; validité 5 ans ; pas d'attribution du fonds, vente forcée (art. 106 et 114).
Gérance libre : gérant commerçant (art. 153), publication en 15 jours ; bailleur solidaire jusqu'à la publication et 6 mois après (art. 155) ; dettes exigibles à la fin (art. 157) ; nullité inopposable aux tiers (art. 158).
Vendeur ou loueur non radié : solidaire des dettes du successeur ou du locataire (art. 60).

📚S'entraîner sur des sujets réels

Des sujets réels de concours (master, licence d'excellence) avec une épreuve de Droit des Affaires : énoncé complet et corrigé indicatif.

Voir les 15 sujets de concours en Droit des Affaires →