Les revenus fonciers

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• identifier les revenus fonciers imposables et les cas exclus ;
• calculer le revenu foncier brut puis le revenu net après l'abattement de 40 % ;
• appliquer la retenue à la source de 10 % ou 15 % opérée par certains locataires ;
• comparer l'imposition au barème et l'option pour le taux libératoire de 20 % ;
• intégrer les revenus fonciers dans la déclaration du revenu global.

4.1 Les revenus fonciers imposables

Définition — Revenus fonciers : revenus tirés de la location d'immeubles ou de propriétés agricoles, lorsqu'ils ne relèvent pas des revenus professionnels (article 61-I du CGI).

Sont imposables :

• les loyers encaissés des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature (appartements, villas, locaux commerciaux, bureaux, terrains loués comme parkings ou dépôts) ;
• les loyers des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel qui y sont attachés ;
• la valeur locative des immeubles mis gratuitement à la disposition de tiers ;
• les indemnités d'éviction versées aux occupants par les propriétaires ;
• les bénéfices distribués par les OPCI (organismes de placement collectif immobilier).

C'est le loyer encaissé qui compte : un loyer impayé n'est pas imposé tant qu'il n'est pas perçu.

Sont exclus (article 62-I) : la valeur locative des immeubles mis gratuitement à la disposition des ascendants et descendants pour leur habitation, de l'État, des collectivités, des hôpitaux publics, des œuvres de bienfaisance contrôlées par l'État et des associations reconnues d'utilité publique qui y installent des institutions charitables.

Exemple. M. Abdellah prête gratuitement un appartement à sa fille étudiante à Rabat et un studio à un ami d'enfance : la valeur locative du premier est exclue (descendant), celle du second est imposable.

Les loyers perçus par une société soumise à l'IS, ou par un commerçant qui loue un bien inscrit à l'actif de son entreprise, ne sont pas des revenus fonciers : ils font partie du résultat de l'entreprise.

4.2 Le revenu brut et le revenu net

Le revenu foncier brut (article 64-I) est le montant brut total des loyers, augmenté des dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais que le contrat met à la charge du locataire (notamment les grosses réparations), et diminué des charges que le propriétaire supporte pour le compte du locataire (par exemple l'eau ou le gardiennage compris dans le loyer).

$$\text{Revenu brut} = \text{Loyers encaissés} + \text{charges du propriétaire payées par le locataire} - \text{charges du locataire payées par le propriétaire}$$

Le revenu net imposable des immeubles s'obtient par un abattement forfaitaire de 40 % (article 64-II), censé couvrir l'entretien, les assurances, l'amortissement et les taxes locales. Aucune charge réelle n'est déductible en plus.

$$\text{Revenu foncier net} = \text{Revenu brut} \times (1 - 40\,\%) = \text{Revenu brut} \times 60\,\%$$

Pour les propriétés agricoles louées, le revenu brut correspond au fermage en argent, à la valeur des récoltes prévues au contrat pour une location en nature, ou à une fraction du revenu agricole forfaitaire pour une location à part de fruit (article 64-III).

4.3 Le régime de droit commun : le barème

Par défaut, le revenu foncier net s'ajoute aux autres revenus dans le revenu global imposable et supporte le barème progressif (chapitre 1). Le propriétaire le déclare avant le 1ᵉʳ mars de l'année suivante, en indiquant pour chaque bien le nom de chaque locataire et le montant des loyers.

4.4 La retenue à la source de 10 % ou 15 %

Lorsque le locataire est une personne morale (de droit public ou privé) ou une personne physique au RNR ou au RNS (un médecin qui loue son cabinet, un commerçant qui loue sa boutique), il doit opérer une retenue à la source sur les loyers qu'il verse au propriétaire personne physique (article 160 bis) :

Revenu foncier brut annuel versé au propriétaire	Taux de la retenue
Moins de 120 000 DH	10 %
120 000 DH et plus	15 %

Le locataire en est dispensé lorsque le revenu foncier brut annuel versé à un même propriétaire ne dépasse pas 40 000 DH. Un particulier qui loue son propre logement n'opère jamais de retenue.

Cette retenue n'est pas libératoire : le propriétaire déclare ses loyers dans son revenu global, calcule l'IR au barème, puis impute les retenues subies.

4.5 L'option pour le taux libératoire de 20 %

Pour les loyers soumis à cette retenue à la source, le propriétaire peut opter pour une imposition au taux libératoire de 20 % sur le revenu brut (articles 64-IV et 73-II-F-12°), sans abattement :

• la demande se fait par voie électronique auprès de l'administration fiscale, contre récépissé ;
• le propriétaire remet une copie du récépissé au locataire au moins 30 jours avant l'échéance du loyer du mois suivant ; l'option prend effet le mois qui suit cette remise ;
• le locataire retient alors 20 % au lieu de 10 % ou 15 % ;
• ces loyers sortent du revenu global : pas de déclaration pour cette partie (article 86-6°).

Quand l'option est-elle intéressante ? Le taux de 20 % sur le brut équivaut à $20\,\% / 60\,\% \approx 33{,}3\,\%$ du revenu net. L'option est donc avantageuse lorsque le taux marginal du contribuable est supérieur à environ 33 %, c'est-à-dire lorsque son revenu global le place dans les tranches de 34 % ou 37 %.

Exemple — M. Hassan, retraité à Marrakech. Il loue un local à une banque 96 000 DH par an. Au barème : revenu net $96\,000 \times 60\,\% = 57\,600$ DH, ajouté à ses pensions. Sur option : $96\,000 \times 20\,\% = 19\,200$ DH, libératoires. Sans option, la banque retient $96\,000 \times 10\,\% = 9\,600$ DH, imputables sur son IR.

4.6 Les obligations et les sanctions

• Le propriétaire déclare ses revenus fonciers avant le 1ᵉʳ mars (sauf ceux soumis à l'option libératoire).
• Le locataire soumis à la retenue verse les sommes retenues au Trésor et dépose une déclaration récapitulative ; s'il ne retient pas, il est personnellement redevable des sommes non retenues, majorées des sanctions prévues.
• Les loyers déclarés par le locataire et ceux déclarés par le propriétaire sont recoupés par l'administration.

4.7 Méthode : imposer les revenus fonciers d'un propriétaire

1. Lister les biens loués, le locataire de chacun (particulier, société, professionnel au RNR/RNS) et le loyer encaissé.
2. Calculer le revenu brut de chaque bien (ajouter les grosses réparations mises à la charge du locataire, retirer les charges du locataire payées par le propriétaire).
3. Déterminer la retenue de chaque locataire : aucune (particulier, ou loyers ≤ 40 000 DH), 10 % ou 15 % selon le brut annuel, 20 % sur option.
4. Revenu net des loyers non soumis à l'option : brut × 60 % ; l'intégrer au revenu global.
5. Calculer l'IR au barème, retirer les charges de famille, puis les retenues imputables (salaires, loyers à 10 % ou 15 %).
6. Comparer avec l'option de 20 % lorsque le taux marginal dépasse 33 %.

Les pièges à éviter

• Déduire des charges réelles (assurance, entretien, taxe d'habitation) en plus de l'abattement : l'abattement de 40 % est forfaitaire et exclusif.
• Appliquer l'abattement de 40 % aux loyers soumis à l'option de 20 % : le taux libératoire s'applique au brut.
• Croire que la retenue de 10 % ou 15 % est libératoire : elle est imputable sur l'IR calculé au barème.
• Faire opérer une retenue par un particulier locataire : seuls les personnes morales et les professionnels au RNR ou au RNS y sont tenus.
• Oublier la dispense de retenue quand le loyer annuel versé à un propriétaire ne dépasse pas 40 000 DH.
• Imposer la valeur locative d'un logement prêté gratuitement à ses enfants ou à ses parents : elle est exclue.