Les profits fonciers

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les opérations qui produisent un profit foncier imposable ;
• appliquer les exonérations : habitation principale, seuil de 140 000 DH, logement social, donations familiales ;
• calculer le prix d'acquisition corrigé et réévalué, puis le profit net ;
• liquider l'impôt au taux de 20 % et le comparer au minimum de 3 % du prix de cession ;
• respecter le délai de déclaration de 30 jours.

6.1 Le champ des profits fonciers

Définition — Profit foncier : gain constaté ou réalisé par une personne physique (ou une personne morale ne relevant pas de l'IS) à l'occasion de la cession d'un immeuble situé au Maroc ou d'un droit réel immobilier (article 61-II du CGI).

Le mot « cession » est pris au sens large. Sont visés :

• la vente d'immeubles (terrain, appartement, villa, local) et de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété) ;
• l'expropriation pour cause d'utilité publique, ou résultant d'une voie de fait, et tout transfert de propriété en exécution d'une décision de justice définitive ;
• l'apport en société d'un immeuble ;
• la cession d'actions ou de parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées (actif brut constitué pour au moins 50 % d'immeubles non affectés à l'exploitation) ;
• l'échange, traité comme une double vente ;
• le partage avec soulte, pour la seule partie cédée moyennant la soulte ;
• les cessions à titre gratuit (donations), sauf exonération ;
• le transfert d'un immeuble du patrimoine privé à l'actif de son entreprise au RNR ou au RNS, s'il est fait pour une valeur supérieure au prix d'acquisition d'origine.

Ne sont pas imposés (article 62) : l'annulation d'une cession par décision de justice définitive, la résiliation amiable dans les 24 heures, le retrait de réméré exercé dans un délai de 3 ans, et les profits compris dans les revenus professionnels (un promoteur immobilier, un marchand de biens).

6.2 Les exonérations

Cas exonéré (article 63)	Conditions
Petites cessions	Valeur totale des cessions d'immeubles de l'année civile ≤ 140 000 DH
Habitation principale	Occupée par son propriétaire depuis au moins 5 ans au jour de la cession ; une seule fois par période de 5 ans ; délai d'un an après la libération du logement ; terrain inclus dans la limite de 5 fois la superficie couverte
Logement social	Habitation principale depuis au moins 4 ans
Droits indivis agricoles	Cession entre cohéritiers d'immeubles agricoles situés hors des périmètres urbains
Donations familiales	Entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs, ou dans le cadre d'une kafala ; biens revenant aux associations reconnues d'utilité publique

L'habitation principale s'entend du logement unique de la personne, ou de celui qu'elle désigne si elle en a plusieurs ; elle ne doit avoir été ni louée ni affectée à un usage professionnel. Pour un Marocain résidant à l'étranger, c'est le logement qu'il conserve au Maroc ou celui occupé gratuitement par son conjoint, ses parents ou ses enfants.

Limite : l'exonération de l'habitation principale n'est pas totale pour les biens chers. Lorsque le prix de cession dépasse 4 000 000 DH, un minimum d'imposition de 3 % est dû sur la fraction du prix supérieure à 4 000 000 DH (article 144-II-2°).

6.3 Le calcul du profit net imposable

$$\text{Profit net} = (\text{Prix de cession} - \text{frais de cession}) - \text{Prix d'acquisition corrigé et réévalué}$$

Le prix de cession (article 65-I) est le prix de vente ou la valeur déclarée dans l'acte. Il est rectifié s'il paraît inférieur à la valeur vénale (procédure de l'article 224). Les frais de cession déductibles sont les frais d'annonces, de courtage (agence), d'établissement d'actes à la charge du cédant et les indemnités d'éviction, justifiés.

Le prix d'acquisition (article 65-II) est augmenté :

• des frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, conservation foncière, notaire, courtage) : retenus forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf justification d'un montant supérieur ;
• des dépenses d'investissement justifiées (construction, agrandissement, rénovation, amélioration, équipement du terrain) ;
• des intérêts (ou rémunération Mourabaha, marge locative Ijara) des prêts contractés pour l'acquisition et ces investissements.

Ce prix augmenté est réévalué en le multipliant par un coefficient fixé par l'administration pour l'année d'acquisition, à partir de l'indice national du coût de la vie. Le coefficient neutralise l'inflation : on n'impose que l'enrichissement réel.

$$\text{Prix d'acquisition corrigé} = (\text{PA} + \text{frais d'acquisition} + \text{investissements} + \text{intérêts}) \times \text{coefficient}$$

Cas particuliers : bien reçu par héritage, valeur vénale au jour du décès ; bien reçu par donation exonérée, prix de la dernière cession à titre onéreux (ou valeur de la dernière succession) ; taxation d'office sans information, base égale au prix de cession diminué de 20 %.

6.4 Le taux et le minimum d'imposition

Le profit foncier net est taxé au taux de 20 % (article 73-II-F-6°), libératoire. Mais l'impôt ne peut être inférieur à un minimum de 3 % du prix de cession, dû même en l'absence de profit (article 144-II-1°).

$$\text{Impôt dû} = \max(20\,\% \times \text{profit net}\ ;\ 3\,\% \times \text{prix de cession})$$

Le minimum s'impose chaque fois que le profit est inférieur à 15 % du prix de cession ($3\,\% / 20\,\%$). Il vise les ventes à profit faible ou nul, souvent soupçonnées de minoration du prix déclaré.

6.5 La déclaration et le paiement

Le cédant dépose une déclaration auprès du receveur de l'administration fiscale dans les 30 jours qui suivent la date de la cession, en même temps que le versement de l'impôt (articles 83 et 173), avec les justificatifs des frais et des investissements. En cas d'expropriation ou de décision judiciaire, le délai court à partir de l'encaissement de l'indemnité. Pour un apport d'immeuble bénéficiant du régime de faveur de l'article 161 bis, le délai est de 60 jours.

Le contribuable peut, avant la cession, demander un avis préalable de l'administration sur le montant de l'impôt (article 234 quinquies). L'administration peut rectifier le prix déclaré dans les 4 ans qui suivent l'année où la cession lui a été révélée ; les litiges relèvent de la commission locale de taxation (chapitre 9).

6.6 Méthode : liquider un profit foncier

1. Vérifier que l'opération est une cession imposable, et non un revenu professionnel.
2. Tester les exonérations : 140 000 DH, habitation principale (5 ans), logement social (4 ans), donation familiale.
3. Prix de cession net des frais de cession justifiés.
4. Prix d'acquisition + frais (15 % ou réels) + investissements + intérêts, multiplié par le coefficient de réévaluation.
5. Profit net × 20 % ; comparer au minimum de 3 % du prix de cession ; retenir le plus élevé.
6. Rappeler la déclaration et le paiement dans les 30 jours.

Les pièges à éviter

• Oublier le minimum de 3 % du prix de cession, dû même en cas de perte.
• Exonérer une habitation principale qui a été louée ou occupée moins de 5 ans.
• Oublier la cotisation de 3 % sur la fraction du prix au-delà de 4 000 000 DH, même pour une habitation principale exonérée.
• Appliquer le coefficient de réévaluation au prix de cession : il ne s'applique qu'au prix d'acquisition augmenté.
• Retenir les frais d'acquisition réels non justifiés : sans justificatifs, on prend le forfait de 15 %.
• Ajouter le profit foncier au revenu global : le taux de 20 % est libératoire.