Les droits d'enregistrement : actes, base et tarif

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire quels actes doivent être enregistrés et dans quel délai ;
• déterminer la base imposable d'une vente, d'un fonds de commerce, d'une donation en usufruit ou d'un bail ;
• appliquer le bon taux du tarif 2026, du droit fixe de 200 DH au taux de 6 % ;
• repérer les exonérations, dont celles de la loi de finances 2026 sur les cessions de titres ;
• liquider les droits d'un acte comportant plusieurs biens ou plusieurs conventions.

7.1 La formalité de l'enregistrement

Le chapitre 8 du cours du S5 a présenté les droits d'enregistrement en quelques lignes. On les étudie ici en détail, car ils pèsent lourd dans les opérations des entreprises (achat de locaux, rachat d'un fonds, augmentation de capital) et des familles (ventes, donations, partages).

Définition — Enregistrement : formalité accomplie par un inspecteur des impôts, qui consiste à analyser un acte et à l'inscrire sur un registre ; elle donne à l'acte une date certaine et donne lieu à la perception d'un impôt, les droits d'enregistrement (article 126 du CGI).

Actes obligatoirement enregistrés (article 127), quelle que soit leur forme (acte notarié, adoulaire, sous seing privé, acte d'avocat agréé près la Cour de cassation) :

• les mutations entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, d'immeubles et de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de clientèles, de parts de GIE et de parts ou actions de sociétés non cotées ;
• les baux de plus de 10 ans, à vie ou à durée illimitée, les cessions de droit au bail (pas-de-porte) et les baux d'immeubles ou de fonds de commerce ;
• les actes de société : constitution, augmentation de capital, prorogation, dissolution, modification des statuts ;
• les constitutions d'hypothèques et de nantissements, les partages, les reconnaissances de dettes, les marchés publics ;
• les actes des notaires et des adoul, et certaines décisions de justice.

Les autres actes peuvent être enregistrés sur option des parties, pour leur donner date certaine.

Délais (article 128) : 30 jours à compter de la date de l'acte (de la réception de la déclaration des parties pour les actes adoulaires) ; 3 mois pour les testaments (à compter du décès) et pour les jugements.

7.2 La base imposable

La règle générale (article 131) : le droit se calcule sur le prix exprimé, augmenté des charges qui s'y ajoutent. Des règles particulières s'appliquent :

Opération	Base imposable
Vente d'immeuble	Prix exprimé + charges ; l'administration peut le rehausser s'il est inférieur à la valeur vénale
Vente de fonds de commerce	Prix de l'achalandage, du droit au bail, du mobilier et des marchandises en stock
Échange	Valeur du bien le plus cher
Donation	Valeur déclarée des biens, sans déduction des charges
Donation de l'usufruit ou de la nue-propriété	Fraction de la valeur en pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier
Apport en société	Valeur de l'apport
Cession de parts ou d'actions	Valeur négociée
Bail de plus de 10 ans et de moins de 20 ans	Total des loyers des années prévues + charges
Bail de 20 ans et plus, à durée illimitée	20 fois le loyer annuel + charges
Partage	Actif net à partager

Usufruit et nue-propriété :

Âge de l'usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
Moins de 20 ans	7/10	3/10
Moins de 30 ans	6/10	4/10
Moins de 40 ans	5/10	5/10
Moins de 50 ans	4/10	6/10
Moins de 60 ans	3/10	7/10
Moins de 70 ans	2/10	8/10
70 ans et plus	1/10	9/10

Plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut : il en profitera moins longtemps.

7.3 Le tarif 2026

Taux	Principaux actes (articles 133 et 135)
6 %	Cession de fonds de commerce et de clientèles ; baux de plus de 10 ans, à vie ou illimités ; cession de droit au bail ; acquisition d'immeubles par les banques, assurances, Bank Al-Maghrib et la CDG
5 %	Acquisition de terrains nus (ou de constructions à démolir) ; cession d'actions ou de parts de sociétés immobilières transparentes ou à prépondérance immobilière non cotées
4 %	Acquisition de locaux construits (habitation, commerce, bureaux, locaux administratifs), avec le terrain dans la limite de 5 fois la superficie couverte
3 %	Première vente de logements sociaux et à faible valeur immobilière ; ventes de biens meubles ; titres constitutifs de propriété adoulaires ; cessions de rentes
1,5 %	Donations en ligne directe, entre époux, frères et sœurs, kafala ; partages ; reconnaissances de dettes et obligations de sommes ; nantissements d'immeubles ; marchandises cédées avec le fonds, inventoriées et estimées à part
1 %	Cessions d'obligations ; cautionnements ; quittances ; inventaires après décès ; délivrances de legs
0,5 %	Constitutions et augmentations de capital par apports non exonérés
0,1 %	Marchés publics et contrats de travaux, fournitures ou services pour l'État, les collectivités et les établissements publics
1 000 DH (fixe)	Constitution ou augmentation de capital par apport lorsque le capital souscrit ne dépasse pas 500 000 DH (sauf exonération) ; restructurations de groupes
200 DH (fixe)	Baux et locations d'immeubles ou de fonds de commerce (hors baux de plus de 10 ans) ; contrats de crédit-bail, Mourabaha et Ijara des banques ; actes de commerce sous seing privé ; résiliations dans les 24 heures ; promesses de vente établies par un notaire, un adel ou un avocat

Minimum de perception : 100 DH par acte soumis au droit proportionnel ; 1 000 DH pour les constitutions et augmentations de capital.

Droit supplémentaire de 2 % (article 133-III) : il frappe la vente d'un immeuble de plus de 300 000 DH ou d'un fonds de commerce lorsque l'acte ne mentionne pas les modalités de paiement ou que le prix n'est pas réglé par un moyen traçable (chèque, virement, effet). Si une partie seulement est payée en espèces, le droit ne frappe que cette partie.

7.4 Les principales exonérations

• Constitution et augmentation de capital des sociétés et des GIE par apports en numéraire, par incorporation de comptes courants d'associés, de bénéfices ou de réserves : exonérées (article 129-IV-23°). Les apports en nature lors de la constitution le sont aussi s'ils sont évalués par un commissaire aux apports (le passif pris en charge reste soumis aux droits de mutation).
• Nouveauté 2026 : les cessions d'actions ou de parts sociales de sociétés autres que les sociétés immobilières transparentes et à prépondérance immobilière, et les cessions de parts de GIE, sont exonérées (article 129-IV-25°), sur présentation d'une attestation établie selon le modèle de l'administration. Exception : la cession, dans les 4 ans, de parts reçues en contrepartie d'un apport en nature reste soumise au droit de mutation selon la nature du bien apporté.
• Les acquisitions de l'État, les actes de constitution et d'augmentation de capital des sociétés installées dans les zones d'accélération industrielle ou ayant le statut Casablanca Finance City, et d'autres cas énumérés par l'article 129.

7.5 Les règles de liquidation

• Un acte qui contient plusieurs conventions dépendantes (une vente et la quittance du prix) ne supporte que le droit le plus élevé ; des dispositions indépendantes supportent chacune leur droit (article 132).
• Une vente portant à la fois sur des meubles et des immeubles supporte le taux des immeubles sur le tout, sauf si un prix distinct est stipulé pour les meubles, estimés et désignés dans l'acte.
• Les droits sont payés au moment de l'enregistrement.

$$\text{Droits} = \text{Base} \times \text{taux} \quad (\text{minimum } 100\ \text{DH})$$

Comptabilisation : les droits payés lors de l'acquisition d'une immobilisation s'ajoutent à son coût d'acquisition, ou sont inscrits en frais d'acquisition des immobilisations (compte 2121, immobilisations en non-valeurs) ; les droits sur un bail sont une charge de l'exercice.

Contrôle et sanctions : l'administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale dans les 4 ans qui suivent l'enregistrement ; l'insuffisance est sanctionnée par une majoration de 20 % des droits correspondants. Le dépôt tardif d'un acte entraîne une majoration de 5 % (retard de 30 jours au plus) ou de 15 % (au-delà), et le paiement tardif une pénalité et des majorations de retard, avec un minimum de 100 DH (chapitre 9).

7.6 Méthode : liquider les droits d'un acte

1. Identifier la nature de chaque convention de l'acte (vente d'immeuble bâti ou nu, fonds de commerce, donation, bail, apport).
2. Vérifier l'exonération possible (capital en numéraire, cession de titres non immobiliers, acquisition de l'État).
3. Déterminer la base : prix + charges, ventilation meubles / immeubles, usufruit selon l'âge, durée du bail.
4. Appliquer le taux du tarif ; vérifier le minimum de perception et le droit supplémentaire de 2 % en cas d'espèces.
5. Rappeler le délai de 30 jours et les sanctions de retard.

Les pièges à éviter

• Appliquer 6 % à l'achat d'un local construit : c'est 4 % ; et 4 % à un terrain nu : c'est 5 %.
• Taxer à 6 % les marchandises cédées avec le fonds : inventoriées et estimées à part, elles supportent 1,5 %.
• Taxer une augmentation de capital en numéraire : elle est exonérée.
• Appliquer encore un droit proportionnel aux cessions de parts d'une SARL commerciale en 2026 : elles sont exonérées sur attestation (sauf société immobilière, taxée à 5 %).
• Calculer les droits d'une donation d'usufruit sur la pleine propriété : on prend la fraction du barème selon l'âge.
• Oublier le droit supplémentaire de 2 % sur la partie payée en espèces d'un immeuble de plus de 300 000 DH.