Chapitre 7 · Droit S4 · Tronc commun

Les sûretés réelles immobilières et la saisie immobilière

Droit foncier

Cours Exercices Résumé QCM

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

définir les sûretés réelles immobilières et leur utilité ;

présenter les privilèges immobiliers ;

expliquer le gage immobilier (rahn hiyazi) ;

décrire l'hypothèque : constitution, effets, rang et extinction ;

présenter la réalisation des sûretés par la saisie immobilière.

7.1 Notion et utilité des sûretés réelles

Une sûreté est une garantie accordée au créancier pour assurer le paiement de sa créance. On distingue :

les sûretés personnelles : une autre personne s'engage à payer si le débiteur ne paie pas (le cautionnement, étudié en droit des obligations) ;
les sûretés réelles : un bien est affecté au paiement de la créance ; le créancier a un droit sur ce bien.

Les sûretés réelles immobilières sont des droits réels accessoires (article 10 du Code des droits réels) : elles n'existent que pour garantir une créance et suivent le sort de celle-ci. Elles confèrent au créancier :

un droit de préférence : il est payé sur le prix de l'immeuble avant les créanciers chirographaires (ordinaires) et selon son rang par rapport aux autres créanciers privilégiés ou hypothécaires ;
un droit de suite : il peut saisir l'immeuble entre les mains de tout acquéreur, même si le débiteur l'a vendu.

L'immobilier est le principal support du crédit au Maroc : les banques accordent des prêts immobiliers et des crédits aux entreprises garantis par une hypothèque. La sécurité de ces sûretés est donc essentielle pour l'économie.

Le Code des droits réels connaît trois sûretés réelles immobilières : les privilèges, le gage immobilier et l'hypothèque.

7.2 Les privilèges immobiliers

Un privilège (الامتياز) est un droit que la loi accorde à un créancier en raison de la qualité de sa créance, et qui lui permet d'être payé de préférence aux autres créanciers, même hypothécaires dans certains cas. Le privilège ne résulte pas d'une convention : il est prévu par un texte.

Le Code des droits réels et des textes particuliers prévoient notamment :

les frais de justice exposés pour la conservation et la réalisation de l'immeuble dans l'intérêt commun des créanciers ;
les créances du Trésor pour certains impôts afférents à l'immeuble ;
le privilège du syndicat des copropriétaires pour les charges impayées (loi 18-00) ;
dans certains cas, le privilège du vendeur pour le prix impayé.

Pour un immeuble immatriculé, certains privilèges doivent être inscrits pour être opposables ; d'autres sont dispensés d'inscription en raison de leur nature (frais de justice). Les privilèges priment en principe les hypothèques, ce qui peut surprendre le créancier hypothécaire : il doit donc vérifier l'existence de créances privilégiées avant de prêter.

7.3 Le gage immobilier (rahn hiyazi)

La notion : le gage immobilier (الرهن الحيازي) est le contrat par lequel le débiteur (ou un tiers) remet un immeuble au créancier ou à un tiers convenu, en dépossession, pour garantir la dette. Le créancier gagiste détient l'immeuble jusqu'au paiement.

La constitution : le gage est constitué par un acte respectant l'article 4 du Code des droits réels ; pour un immeuble immatriculé, il doit être inscrit sur le titre foncier. La dépossession du débiteur est une condition essentielle : le créancier ou le tiers convenu doit entrer effectivement en possession de l'immeuble.

Les effets :

le créancier gagiste a un droit de rétention : il peut refuser de restituer l'immeuble tant qu'il n'est pas payé ;
il perçoit les fruits de l'immeuble (loyers, récoltes) et les impute sur les intérêts puis sur le capital de la créance ;
il doit conserver l'immeuble et l'entretenir ;
il ne peut pas s'approprier l'immeuble faute de paiement : une clause en ce sens (pacte commissoire) est en principe nulle ; il doit poursuivre la vente de l'immeuble par voie judiciaire et se payer sur le prix.

Le gage immobilier est peu utilisé en pratique, car la dépossession prive le débiteur de l'usage de son bien. L'hypothèque lui est largement préférée.

7.4 L'hypothèque : notion et constitution

La notion : l'hypothèque (الرهن الرسمي) est un droit réel accessoire constitué sur un immeuble affecté au paiement d'une dette, sans dépossession du débiteur (article 165 du Code des droits réels). Le débiteur continue d'habiter ou d'exploiter son bien, mais le créancier peut le faire saisir et vendre à défaut de paiement. C'est la reine des sûretés.

Les caractères : l'hypothèque est un droit réel accessoire (elle suit le sort de la créance), indivisible (elle grève chaque partie de l'immeuble jusqu'au paiement intégral de la dette) et spéciale (elle porte sur un immeuble déterminé et garantit une créance déterminée ou déterminable, dans la limite d'un montant inscrit).

Les espèces :

l'hypothèque conventionnelle (الرهن الرسمي الاتفاقي), constituée par contrat entre le créancier et le constituant (débiteur ou tiers) ; c'est la plus fréquente (prêts bancaires) ;
l'hypothèque forcée ou légale (الرهن الرسمي الإجباري), accordée par la loi ou par une décision de justice à certains créanciers (par exemple, le vendeur pour le prix, le copartageant pour la soulte, ou certaines créances publiques), sans l'accord du débiteur.

La constitution de l'hypothèque conventionnelle :

le constituant doit être propriétaire de l'immeuble et avoir la capacité d'en disposer ;
l'immeuble doit être dans le commerce et susceptible d'être vendu (on ne peut pas hypothéquer un bien du domaine public, un bien habous ou une terre collective) ;
l'acte doit respecter l'article 4 du Code des droits réels (acte authentique ou acte d'avocat agréé) ; les banques utilisent aussi des formes prévues par des textes spéciaux ;
pour un immeuble immatriculé, l'hypothèque n'existe qu'à partir de son inscription sur le titre foncier (article 66 du dahir de 1913) ; elle doit indiquer le montant garanti.

L'hypothèque peut aussi grever des droits réels immobiliers : usufruit, superficie, bail emphytéotique.

7.5 Les effets et le rang de l'hypothèque

Entre les parties : le débiteur conserve la propriété, l'usage et les fruits de l'immeuble. Il ne doit pas diminuer la valeur de la garantie (démolition, dégradation) ; s'il le fait, le créancier peut demander des mesures conservatoires ou l'exigibilité immédiate de la créance.

À l'égard des tiers :

le droit de suite : si le débiteur vend l'immeuble hypothéqué, l'acquéreur (le tiers détenteur) le reçoit grevé de l'hypothèque inscrite ; à défaut de paiement, le créancier peut saisir l'immeuble entre ses mains. Le tiers détenteur peut payer la dette, délaisser l'immeuble, ou procéder à la purge des hypothèques en offrant le prix aux créanciers ;
le droit de préférence : sur le prix de vente, le créancier hypothécaire est payé avant les créanciers chirographaires.

Le rang : lorsque plusieurs hypothèques grèvent le même immeuble, elles sont classées selon la date de leur inscription sur le titre foncier : la première inscrite est payée la première (« premier en date, premier en droit »). Les hypothèques inscrites le même jour viennent en concurrence. C'est pourquoi une banque exige souvent d'être en premier rang. Le créancier peut accepter une cession d'antériorité (changement de rang) au profit d'un autre créancier.

L'extinction : l'hypothèque s'éteint par voie accessoire (paiement intégral de la dette, extinction de la créance) ou par voie principale (renonciation du créancier, purge, perte de l'immeuble, vente forcée suivie de la distribution du prix). L'hypothèque éteinte doit être radiée du titre foncier sur la base d'une mainlevée du créancier ou d'un jugement (chapitre 3).

7.6 La réalisation des sûretés : la saisie immobilière

Lorsque le débiteur ne paie pas à l'échéance, le créancier procède à la réalisation de sa sûreté par la saisie immobilière (الحجز العقاري) et la vente aux enchères (البيع بالمزاد العلني).

Les étapes (Code des droits réels et Code de procédure civile) :

un titre exécutoire : pour le créancier hypothécaire inscrit, le certificat d'inscription de l'hypothèque délivré par le conservateur vaut, dans les conditions prévues par la loi, titre exécutoire, ce qui accélère la procédure ; les autres créanciers doivent obtenir un jugement ;
un commandement de payer signifié au débiteur (et au tiers détenteur) par le commissaire judiciaire ;
à défaut de paiement dans le délai, la saisie de l'immeuble, inscrite sur le titre foncier : à partir de cette inscription, le débiteur ne peut plus aliéner l'immeuble au préjudice du saisissant ;
l'expertise de l'immeuble, la rédaction d'un cahier des charges et la publicité de la vente ;
la vente aux enchères publiques au greffe du tribunal, sous le contrôle du juge chargé de l'exécution ; l'adjudicataire acquiert l'immeuble ;
la distribution du prix entre les créanciers selon leur rang : frais de justice et privilèges, puis hypothèques dans l'ordre des inscriptions, puis créanciers chirographaires.

Le débiteur peut contester la procédure (nullité, paiement, contestation du montant) devant le juge, et peut payer jusqu'à l'adjudication pour arrêter la vente. Les procédures collectives des entreprises (redressement ou liquidation judiciaire) suspendent ou encadrent les poursuites individuelles des créanciers (droit des affaires).

7.7 Méthode : traiter un cas de sûretés

Identifier la sûreté : privilège, gage immobilier ou hypothèque.
Vérifier sa constitution : constituant propriétaire et capable, bien dans le commerce, forme de l'article 4, inscription.
Déterminer le rang de chaque créancier : privilèges, puis hypothèques par date d'inscription, puis chirographaires.
Examiner le droit de suite si l'immeuble a été vendu.
Décrire la réalisation : titre exécutoire, commandement, saisie, vente, distribution.

Les pièges à éviter

Confondre gage immobilier (avec dépossession) et hypothèque (sans dépossession).
Classer les hypothèques par date de l'acte : le rang dépend de la date de l'inscription.
Croire que le créancier peut garder l'immeuble faute de paiement : il doit le faire vendre ; le pacte commissoire est en principe nul.
Oublier que l'hypothèque suit l'immeuble entre les mains de l'acquéreur (droit de suite).
Hypothéquer un bien habous ou une terre collective : ces biens sont hors commerce.

Exercice 1 — La villa de M. Ouali

M. Ouali, propriétaire d'une villa immatriculée à Agadir estimée à 2 000 000 de dirhams, a obtenu :

le 5 janvier, un prêt de 1 200 000 dirhams de la Banque A, garanti par une hypothèque constituée par acte notarié le 5 janvier et inscrite le 20 janvier ;
le 10 janvier, un prêt de 900 000 dirhams de la Banque B, garanti par une hypothèque constituée par acte notarié le 10 janvier et inscrite le 12 janvier. En juin, il vend la villa à M. Haddad sans rembourser les banques. Il doit par ailleurs 100 000 dirhams à un fournisseur, sans garantie. Les frais de justice de la saisie s'élèvent à 50 000 dirhams.

Dans quel ordre les banques sont-elles classées ?
Les banques peuvent-elles agir contre M. Haddad ?
La villa est vendue aux enchères pour 2 000 000 de dirhams. Répartissez le prix.

Voir le corrigé

1. Le rang. Le rang des hypothèques se détermine par la date de leur inscription sur le titre foncier, et non par la date de l'acte ou du prêt. La Banque B a inscrit son hypothèque le 12 janvier, avant la Banque A (20 janvier) : la Banque B est en premier rang, la Banque A en second rang. La Banque A aurait dû faire inscrire son hypothèque plus rapidement ou exiger une cession d'antériorité.

2. Le droit de suite. Les deux hypothèques étant inscrites avant la vente, M. Haddad a acquis la villa grevée de ces hypothèques. Grâce au droit de suite, les banques peuvent poursuivre la saisie de la villa entre ses mains, en lui faisant signifier un commandement en tant que tiers détenteur. M. Haddad peut payer les dettes, délaisser l'immeuble ou purger les hypothèques ; il dispose d'un recours en garantie contre M. Ouali, qui lui a vendu un bien grevé sans le libérer (à moins que l'acte de vente n'ait prévu la reprise des prêts).

3. La distribution du prix de 2 000 000 de dirhams.

Frais de justice (privilège, payés en premier) : 50 000 DH ; reste 1 950 000 DH.
Banque B (premier rang) : 900 000 DH, payée intégralement ; reste 1 050 000 DH.
Banque A (second rang) : sa créance est de 1 200 000 DH, mais il ne reste que 1 050 000 DH : elle reçoit 1 050 000 DH et reste créancière chirographaire de 150 000 DH contre M. Ouali.
Fournisseur (chirographaire) : il ne reçoit rien sur le prix et devra poursuivre M. Ouali sur ses autres biens, en concurrence avec la Banque A pour les 150 000 DH restants.

Exercice 2 — Classez les créanciers

Un immeuble est vendu aux enchères pour 600 000 dirhams. Créanciers : un fournisseur sans garantie (100 000), une banque hypothécaire inscrite en 2022 (400 000), une autre banque hypothécaire inscrite en 2020 (300 000), frais de justice de la saisie (20 000). Répartissez le prix.

Voir le corrigé

Frais de justice : 20 000 (reste 580 000). Banque inscrite en 2020, premier rang : 300 000 (reste 280 000). Banque inscrite en 2022, second rang : 280 000 sur 400 000, elle reste créancière chirographaire de 120 000. Fournisseur : rien sur le prix.

Exercice 3 — Gage ou hypothèque ?

Un agriculteur veut emprunter en garantissant le prêt par sa ferme, tout en continuant à l'exploiter. Quelle sûreté lui conseillez-vous ? Justifiez.

Voir le corrigé

L'hypothèque : elle n'entraîne pas de dépossession, l'agriculteur conserve l'usage et les récoltes de sa ferme, alors que le gage immobilier suppose la remise de la ferme au créancier, qui en percevrait les fruits. Si la ferme est immatriculée, l'hypothèque devra être constituée par acte conforme à l'article 4 et inscrite sur le titre foncier ; si elle ne l'est pas, la banque exigera souvent l'immatriculation préalable pour sécuriser sa garantie.

L'essentiel — Sûretés réelles immobilières

Sûretés personnelles (cautionnement) ≠ réelles (un bien affecté) ; droits réels accessoires (article 10) : droit de préférence et droit de suite.
Privilèges : accordés par la loi selon la qualité de la créance (frais de justice, Trésor, syndicat des copropriétaires, vendeur) ; priment en principe les hypothèques.
Gage immobilier (rahn hiyazi) : avec dépossession ; acte de l'article 4 et inscription ; droit de rétention, perception des fruits imputés sur la dette ; pacte commissoire nul ; peu utilisé.
Hypothèque (article 165) : sans dépossession ; accessoire, indivisible, spéciale ; conventionnelle ou forcée (loi, justice).
Constitution : constituant propriétaire et capable, bien dans le commerce (pas de habous, terre collective, domaine public), acte de l'article 4, inscription avec montant ; peut grever usufruit, superficie, bail emphytéotique.
Effets : le débiteur conserve l'usage ; droit de suite contre le tiers détenteur (payer, délaisser, purger) ; rang selon la date d'inscription ; cession d'antériorité.
Extinction : paiement, renonciation, purge, perte, vente forcée ; radiation sur mainlevée.
Saisie immobilière : titre exécutoire (certificat d'inscription de l'hypothèque), commandement, saisie inscrite, expertise et cahier des charges, enchères, distribution : frais et privilèges, hypothèques par rang, chirographaires.