Le droit foncier : notion, sources et statuts fonciers

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• définir le droit foncier et ses notions de base (immeuble, droit réel) ;
• présenter les sources du droit foncier marocain, notamment la loi 39-08 et le dahir de 1913 ;
• expliquer la dualité entre immeubles immatriculés et non immatriculés ;
• décrire les principaux statuts fonciers (melk, collectif, habous, guich, domaine de l'État) ;
• identifier le régime applicable à un immeuble donné.

1.1 La notion de droit foncier

Le droit foncier (القانون العقاري) est l'ensemble des règles qui régissent les immeubles : la propriété de la terre et des constructions, les autres droits réels qui peuvent s'exercer sur eux, la manière dont ces droits sont prouvés, publiés et transmis, et les garanties qu'ils peuvent offrir aux créanciers.

L'immeuble : est immeuble par nature tout bien fixe qui ne peut être déplacé sans détérioration : le sol et tout ce qui y est incorporé (constructions, plantations). La loi connaît aussi les immeubles par destination (biens meubles affectés par le propriétaire au service et à l'exploitation d'un immeuble, comme les machines agricoles ou les animaux d'une ferme) et les immeubles par l'objet (les droits réels portant sur un immeuble, comme l'usufruit ou l'hypothèque d'un terrain).

Le droit réel : c'est le pouvoir direct et immédiat d'une personne sur une chose, opposable à tous. Il se distingue du droit personnel (droit de créance), qui permet seulement d'exiger une prestation d'une autre personne. Le droit réel confère deux prérogatives essentielles : le droit de suite (suivre le bien entre les mains de tout acquéreur) et le droit de préférence (être payé avant les autres créanciers sur la valeur du bien, pour les sûretés).

Le droit foncier a une importance économique et sociale considérable au Maroc : la terre est à la fois un support de l'investissement (logement, industrie, tourisme, agriculture), une source de crédit (l'hypothèque) et un enjeu social et identitaire (terres collectives, successions, habous). La sécurité des transactions foncières est une condition du développement, ce qui explique les réformes de 2011.

1.2 Les sources du droit foncier marocain

Le droit foncier marocain combine des sources d'origines diverses :

La Constitution de 2011 : l'article 35 garantit le droit de propriété, dont la loi peut limiter l'étendue et l'exercice si les exigences du développement économique et social du pays le nécessitent ; il ne peut être procédé à l'expropriation que dans les cas et formes prévus par la loi.

Le Code des droits réels (مدونة الحقوق العينية), loi 39-08 promulguée le 22 novembre 2011 et entrée en vigueur en mai 2012. Il unifie les règles sur la propriété, les droits réels démembrés, les sûretés réelles immobilières et les modes d'acquisition de la propriété. Il s'applique aux immeubles immatriculés comme non immatriculés, sauf disposition contraire. Il a remplacé le dahir du 2 juin 1915 sur la législation applicable aux immeubles immatriculés. Pour les questions qu'il ne règle pas, il renvoie au Dahir des obligations et des contrats (DOC), puis au fiqh malékite (article 1).

Le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles, profondément modifié par la loi 14-07 (2011). Il organise la procédure d'immatriculation et le régime des inscriptions sur le titre foncier (chapitres 2 et 3).

Les textes particuliers :

• la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (2002), modifiée par la loi 106-12 ;
• la loi 44-00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (2002), modifiée par la loi 107-12 ;
• la loi 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
• le Code des habous (dahir de 2010) ;
• les lois 62-17, 63-17 et 64-17 (2019) sur les terres collectives ;
• les textes sur le domaine public (dahir du 1er juillet 1914) et le domaine privé de l'État ;
• la loi 58-00 créant l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Le fiqh malékite reste une source importante, surtout pour les immeubles non immatriculés et pour des institutions comme la préemption (chefaa), la possession ou les actes adoulaires.

1.3 La dualité du régime foncier : immatriculé et non immatriculé

La caractéristique fondamentale du droit foncier marocain est la coexistence de deux régimes :

Les immeubles immatriculés (العقارات المحفظة) : ils ont fait l'objet de la procédure d'immatriculation prévue par le dahir de 1913. Chaque immeuble reçoit un titre foncier (رسم عقاري), tenu par le conservateur de la propriété foncière, sur lequel sont inscrits tous les droits réels. Le titre foncier est définitif et inattaquable : il constitue le point de départ unique des droits sur l'immeuble. C'est le système dit des livres fonciers, inspiré de l'Act Torrens australien.

Les immeubles non immatriculés (العقارات غير المحفظة) : ils restent régis par le fiqh malékite et le Code des droits réels. La propriété y est prouvée par des actes adoulaires (notamment le moulkiya, acte établissant la propriété sur la base de témoignages relatifs à la possession) et par la possession (حيازة). La sécurité juridique y est plus faible : les titres peuvent être contestés, les limites sont imprécises, les doubles ventes sont plus fréquentes.

Entre les deux existent les immeubles en cours d'immatriculation, pour lesquels une réquisition a été déposée sans que le titre foncier soit encore établi. Ils obéissent à des règles transitoires (dépôt des actes à la conservation foncière).

Cette dualité a des conséquences pratiques majeures : la preuve de la propriété, le mode de transfert, l'acquisition par possession et la constitution d'hypothèques diffèrent selon que l'immeuble est immatriculé ou non. L'État encourage la généralisation de l'immatriculation, notamment par l'immatriculation d'ensemble gratuite et obligatoire dans certaines zones (chapitre 2). Une part importante du territoire reste toutefois non immatriculée, surtout en milieu rural.

1.4 Les statuts fonciers

Au-delà de la distinction immatriculé / non immatriculé, le Maroc connaît une pluralité de statuts fonciers, c'est-à-dire de catégories de terres soumises à des règles propres de propriété et d'utilisation :

Les terres melk (الملك) : ce sont les terres en propriété privée, individuelle ou indivise, appartenant à des personnes physiques ou morales. C'est le statut de droit commun, soumis au Code des droits réels. Elles peuvent être immatriculées ou non.

Les terres collectives (أراضي الجموع ou أراضي الجماعات السلالية) : elles appartiennent aux communautés ethniques (الجماعات السلالية), sous la tutelle du ministère de l'Intérieur. Elles sont en principe inaliénables, insaisissables et imprescriptibles, sauf au profit de l'État, des collectivités ou d'établissements publics, ou dans les cas prévus par la loi. Les lois de 2019 (62-17, 63-17, 64-17) ont réformé leur régime : organisation de la tutelle, égalité entre hommes et femmes membres de la communauté (les soulaliyates), possibilité de melkisation (attribution en pleine propriété aux ayants droit) dans les périmètres irrigués.

Les biens habous (الأوقاف) : biens rendus inaliénables par la volonté du constituant, qui en affecte l'usufruit à une œuvre pieuse ou charitable (habous public) ou à une famille (habous de famille, strictement encadré par le Code de 2010, dont de nombreux biens sont en voie de liquidation). Ils sont gérés par le ministère des Habous et des Affaires islamiques et régis par le Code des habous de 2010.

Les terres guich (أراضي الكيش) : terres concédées historiquement par le Sultan à des tribus en contrepartie d'un service militaire. L'État en conserve la propriété éminente ; les tribus en ont la jouissance. Ce statut tend à disparaître, beaucoup de ces terres étant intégrées au domaine privé de l'État ou attribuées.

Le domaine public de l'État (الملك العمومي) : biens affectés à l'usage du public ou à un service public (rivages de la mer, cours d'eau, routes, ports). Il est inaliénable et imprescriptible. On y ajoute le domaine public des collectivités territoriales.

Le domaine privé de l'État (الملك الخاص للدولة) : biens que l'État possède comme un particulier ; ils peuvent être vendus, loués ou attribués (par exemple pour l'investissement), selon des procédures administratives. Il est géré par la Direction des domaines de l'État.

Le domaine forestier : forêts domaniales, soumises au dahir de 1917 et inaliénables, gérées par l'Agence nationale des eaux et forêts.

1.5 Le rôle des institutions foncières

• L'ANCFCC (loi 58-00) : établissement public chargé de l'immatriculation, de la tenue des titres fonciers, du cadastre et de la cartographie ; elle comprend les conservations foncières et les services du cadastre.
• Le conservateur de la propriété foncière (المحافظ على الأملاك العقارية) : agent de l'ANCFCC qui instruit les réquisitions, établit les titres fonciers, procède aux inscriptions et en est responsable.
• Les ingénieurs géomètres topographes : procèdent au bornage et aux levés.
• Les notaires, adouls et avocats agréés : rédigent les actes de transfert (article 4 du Code des droits réels, chapitre 5).
• Les juridictions : le tribunal de première instance tranche les oppositions à l'immatriculation et les litiges fonciers.

1.6 Méthode : identifier le régime applicable à un immeuble

1. Déterminer le statut foncier : melk, collectif, habous, guich, domaine public ou privé de l'État.
2. Vérifier la situation juridique : immatriculé (titre foncier), en cours d'immatriculation (réquisition) ou non immatriculé (actes adoulaires, possession).
3. Identifier les textes : Code des droits réels, dahir de 1913, textes spéciaux (habous, terres collectives, domaine public).
4. En déduire les règles : mode de preuve, mode de transfert, possibilité de possession acquisitive, possibilité d'hypothèque, aliénabilité.

Les pièges à éviter

• Confondre le statut foncier (melk, collectif, habous) et la situation juridique (immatriculé ou non) : un terrain melk peut être immatriculé ou non.
• Croire que le Code des droits réels ne concerne que les immeubles immatriculés : il s'applique aux deux régimes, sauf disposition contraire.
• Oublier l'ordre des sources : Code des droits réels, puis DOC, puis fiqh malékite (article 1).
• Présenter les terres collectives comme des propriétés de l'État : elles appartiennent aux communautés, sous tutelle du ministère de l'Intérieur.
• Affirmer qu'on peut acquérir le domaine public par possession : il est imprescriptible.