Les droits réels démembrés et les servitudes

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• énumérer les droits réels principaux reconnus par l'article 9 du Code des droits réels ;
• présenter l'usufruit, la 'oumra et le droit d'usage ;
• expliquer la superficie, le bail emphytéotique, la zina et le droit de houa ;
• décrire les servitudes, leurs sources et leur extinction ;
• résoudre un cas de servitude de passage.

6.1 La liste des droits réels

Le Code des droits réels adopte un système de liste fermée (numerus clausus) : seuls les droits réels prévus par la loi existent. Il distingue :

Les droits réels principaux (article 9) : le droit de propriété ; les servitudes et charges foncières ; l'usufruit (الانتفاع) ; la 'oumra (العمرى) ; le droit d'usage (الاستعمال) ; le droit de superficie (السطحية) ; le bail emphytéotique (الكراء الطويل الأمد) ; le habous (الحبس) ; la zina (الزينة) ; le droit de houa et de surélévation (الهواء والتعلية) ; les droits coutumiers régulièrement constitués avant l'entrée en vigueur du Code.

Les droits réels accessoires (article 10) : les privilèges, le gage immobilier (الرهن الحيازي) et l'hypothèque (الرهن الرسمي), qui garantissent une créance (chapitre 7).

Les droits réels principaux autres que la propriété sont des démembrements de la propriété : ils confèrent à leur titulaire une partie des attributs (usus, fructus) sur la chose d'autrui, laissant au propriétaire la nue-propriété. Pour un immeuble immatriculé, ils n'existent qu'à partir de leur inscription sur le titre foncier (chapitre 3).

6.2 L'usufruit

La notion : l'usufruit est le droit réel d'user d'un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier a l'usus et le fructus ; le nu-propriétaire conserve l'abusus.

La constitution : par contrat (vente ou donation de l'usufruit), par testament ou par la loi. L'usufruit peut être constitué au profit d'une personne physique, pour une durée déterminée ou sa vie durant, ou au profit d'une personne morale pour une durée limitée.

Les droits de l'usufruitier : habiter le bien ou le louer, percevoir les récoltes et les loyers, céder son droit d'usufruit ou l'hypothéquer, sauf clause contraire.

Les obligations de l'usufruitier : utiliser le bien en bon père de famille, selon sa destination ; supporter les charges ordinaires et l'entretien courant ; dresser un inventaire de l'état des lieux ; restituer le bien à la fin de l'usufruit. Les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire.

L'extinction : par le décès de l'usufruitier (l'usufruit est viager et ne se transmet pas aux héritiers), l'arrivée du terme, la réunion sur la même tête de l'usufruit et de la nue-propriété, la perte totale du bien, la renonciation, ou la déchéance pour abus de jouissance.

6.3 La 'oumra et le droit d'usage

La 'oumra (العمرى) est une institution du fiqh malékite consacrée par le Code : c'est le droit réel de jouissance viagère, conféré à titre gratuit par le propriétaire à une personne pour la durée de sa vie ou de la vie du constituant. À la fin de la 'oumra, le bien revient au propriétaire ou à ses héritiers. Elle est constituée par acte et, pour être parfaite, exige la prise de possession par le bénéficiaire, comme la donation.

Le droit d'usage (الاستعمال) et le droit d'habitation sont des usufruits restreints : le titulaire ne peut utiliser le bien (ou l'habiter) que dans la mesure de ses besoins et de ceux de sa famille. Le droit est personnel : il ne peut être ni cédé ni loué.

6.4 La superficie, le bail emphytéotique, la zina et le droit de houa

Le droit de superficie (حق السطحية) est le droit réel de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur le terrain d'autrui. Il dissocie la propriété du sol (au propriétaire du terrain) et celle des constructions (au superficiaire). Le superficiaire peut céder ou hypothéquer son droit. À l'extinction, les constructions reviennent en principe au propriétaire du sol, moyennant une indemnité selon le contrat.

Le bail emphytéotique (الكراء الطويل الأمد) est un bail d'une longue durée (plus de dix ans et au maximum quarante ans selon le Code) qui confère au preneur un droit réel sur l'immeuble : il peut le céder, l'hypothéquer, y construire ; il paie une redevance modique et doit mettre en valeur l'immeuble. Il est très utilisé pour l'investissement sur les terrains de l'État, des collectivités ou des habous (projets agricoles, industriels, touristiques).

La zina (حق الزينة) est un droit d'origine coutumière : le droit, pour celui qui a construit ou planté sur le terrain d'autrui avec son autorisation, d'en conserver la propriété des améliorations (constructions, plantations) moyennant une redevance au propriétaire du sol. Le Code des droits réels la reconnaît pour les situations existantes et encadre son rachat.

Le droit de houa et de surélévation (حق الهواء والتعلية) est le droit de construire au-dessus d'un bâtiment appartenant à autrui : le titulaire peut élever un étage supplémentaire et en devient propriétaire, sous réserve de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble. Il a perdu de son importance avec la loi 18-00 sur la copropriété, mais subsiste dans les médinas et les constructions anciennes.

Le habous (الحبس), lorsqu'il est constitué sur un bien, confère au bénéficiaire un droit réel de jouissance, le bien étant immobilisé et soustrait au commerce juridique (chapitre 1, Code des habous de 2010).

Les droits coutumiers (gza, istighrak, guelsa, par exemple dans les médinas pour des locaux commerciaux) sont maintenus lorsqu'ils ont été régulièrement constitués avant le Code, mais ne peuvent plus être créés.

6.5 Les servitudes

La notion : une servitude (حق الارتفاق) est une charge imposée à un immeuble, dit fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant. Exemples : servitude de passage, d'écoulement des eaux, de vue, de puisage, de non-construction au-delà d'une certaine hauteur.

Les caractères :

• elle est attachée aux fonds et non aux personnes : elle se transmet avec le fonds en cas de vente ;
• elle suppose deux fonds appartenant à des propriétaires différents ;
• elle est en principe perpétuelle tant que l'utilité subsiste ;
• elle est indivisible.

Les sources :

• la situation naturelle des lieux : par exemple, les fonds inférieurs doivent recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs, sans que la main de l'homme y ait contribué ;
• la loi : servitudes légales, notamment la servitude de passage en cas d'enclave (le propriétaire d'un fonds sans accès suffisant à la voie publique peut exiger un passage sur le fonds de ses voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage), les distances de plantation, les vues ; et les servitudes d'utilité publique (lignes électriques, alignement) ;
• le fait de l'homme : servitudes établies par contrat, testament ou, pour les immeubles non immatriculés, dans certains cas par la possession prolongée.

Pour un immeuble immatriculé, la servitude conventionnelle doit être inscrite sur les titres fonciers des deux fonds pour être opposable.

Les droits et obligations : le propriétaire du fonds dominant peut faire les travaux nécessaires à l'exercice de la servitude, à ses frais ; le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l'usage de la servitude ou le rende plus incommode. Il peut toutefois demander le déplacement de l'assiette de la servitude si elle devient trop onéreuse, à condition d'offrir un emplacement aussi commode.

L'extinction : par la réunion des deux fonds entre les mains du même propriétaire, la renonciation du propriétaire du fonds dominant, la disparition de l'utilité (par exemple fin de l'enclave), l'arrivée du terme, ou le non-usage pendant la durée prévue par le Code.

6.6 Méthode : traiter un cas de droit réel démembré

1. Qualifier le droit en cause à partir de la liste de l'article 9.
2. Vérifier sa constitution : titre, forme, inscription sur le titre foncier.
3. Déterminer les prérogatives du titulaire et les obligations corrélatives du propriétaire.
4. Rechercher les causes d'extinction.
5. En matière de servitude, identifier les deux fonds, la source de la servitude et l'assiette.

Les pièges à éviter

• Croire que l'usufruit se transmet aux héritiers de l'usufruitier : il est viager.
• Confondre usufruit (droit cessible) et droit d'usage ou d'habitation (droit personnel, incessible).
• Confondre bail ordinaire (droit personnel) et bail emphytéotique (droit réel, de longue durée).
• Présenter une servitude comme un droit attaché à une personne : elle est attachée au fonds.
• Oublier que le passage pour cause d'enclave donne lieu à indemnité.