L'immatriculation foncière : procédure, oppositions et titre foncier

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• définir l'immatriculation et ses caractères (facultative, obligatoire, d'ensemble) ;
• décrire les étapes de la procédure, de la réquisition au titre foncier ;
• expliquer le régime des oppositions et le rôle du tribunal ;
• présenter les effets du titre foncier (article 62 du dahir de 1913) ;
• résoudre un cas pratique d'opposition à l'immatriculation.

2.1 La notion d'immatriculation

L'immatriculation (التحفيظ العقاري) est la procédure par laquelle un immeuble est soumis au régime du dahir du 12 août 1913 : après une enquête publique et un bornage contradictoire, l'immeuble reçoit un titre foncier qui décrit sa consistance, ses limites et les droits réels qui le grèvent. Selon l'article 1 du dahir, l'immatriculation a pour but de placer l'immeuble sous le régime de ce texte « sans qu'il puisse être ultérieurement soustrait » : on dit que l'immatriculation est irréversible.

L'immatriculation produit une purge : tous les droits non révélés pendant la procédure sont éteints, et le titre foncier devient le point de départ unique des droits sur l'immeuble. C'est ce qui fait sa force : l'acquéreur ou le prêteur peut se fier au titre sans rechercher l'histoire de l'immeuble.

Le caractère de l'immatriculation :

• elle est en principe facultative : le propriétaire décide de requérir l'immatriculation de son immeuble ;
• elle est obligatoire dans certains cas prévus par la loi : immeubles de l'État et des collectivités, immeubles habous, terres collectives dans certaines zones, immeubles situés dans des zones d'immatriculation d'ensemble, et, depuis la loi 14-07, lors de certaines opérations (remembrement, lotissement, expropriation, zones d'aménagement) ;
• l'immatriculation d'ensemble (التحفيظ الجماعي) : l'administration décide d'immatriculer toutes les propriétés d'une zone déterminée, notamment rurale, par une procédure gratuite et accélérée ; elle accélère la généralisation de l'immatriculation.

2.2 La réquisition d'immatriculation

Qui peut requérir ? La réquisition (مطلب التحفيظ) peut être déposée par le propriétaire, le copropriétaire, le titulaire de certains droits réels (usufruit, superficie, emphytéose, habous), le créancier hypothécaire non payé à l'échéance, avec l'autorisation du juge, et dans certains cas l'administration.

Le contenu : le requérant dépose à la conservation foncière du lieu de situation de l'immeuble une demande indiquant son identité, la description de l'immeuble (situation, contenance, limites, voisins), la nature et l'origine de son droit, les droits réels qui le grèvent, ainsi que les titres et documents qui justifient sa propriété (actes adoulaires, moulkiya, actes de vente, jugements). Il verse les droits et frais de procédure.

La publicité de la réquisition : le conservateur publie un extrait de la réquisition au Bulletin officiel (section des annonces foncières) et en assure l'affichage au tribunal, à la commune et à l'autorité locale. Il fixe la date du bornage.

2.3 Le bornage et l'avis de clôture

Le bornage (التحديد) est l'opération qui délimite l'immeuble sur le terrain. Il est effectué par un ingénieur géomètre topographe assermenté, en présence du requérant et des riverains convoqués, ainsi que de l'autorité locale. Des bornes sont posées aux limites. Un procès-verbal de bornage est établi, qui consigne les déclarations des présents, notamment les éventuelles contestations des voisins sur les limites. Un plan de l'immeuble est ensuite dressé par le service du cadastre.

L'avis de clôture du bornage : après le bornage, le conservateur publie au Bulletin officiel un avis de clôture du bornage (إعلان انتهاء التحديد). Cette publication est essentielle car elle ouvre le délai des oppositions.

Le bornage complémentaire peut être ordonné si une partie de l'immeuble n'a pas été bornée ou si des oppositions le rendent nécessaire.

2.4 Les oppositions

La notion : l'opposition (التعرض) est l'acte par lequel une personne qui prétend avoir un droit sur l'immeuble (propriété de tout ou partie, droit réel, servitude, limites) le fait valoir contre la réquisition.

Le délai : les oppositions peuvent être formées depuis le dépôt de la réquisition jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la publication de l'avis de clôture du bornage au Bulletin officiel. Une opposition hors délai peut être reçue par le conservateur, à titre exceptionnel, tant que le dossier n'a pas été transmis au tribunal, si l'opposant justifie d'un empêchement et produit des titres sérieux.

La forme : l'opposition est faite par déclaration écrite ou orale à la conservation foncière. L'opposant doit produire ses titres et payer les droits de justice et les frais de procédure, sauf s'il bénéficie de l'assistance judiciaire. À défaut de paiement ou de production des titres dans le délai, l'opposition est annulée.

Les oppositions abusives : pour lutter contre les oppositions dilatoires, la loi 14-07 a prévu une amende et des dommages-intérêts contre l'auteur d'une opposition abusive ou de mauvaise foi (article 48 du dahir).

2.5 Le rôle du conservateur et du tribunal

Le conservateur tente d'abord une conciliation entre le requérant et les opposants. En l'absence d'accord, il transmet le dossier au tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble.

Le tribunal ne statue que sur l'existence, la nature, la consistance et l'étendue des droits invoqués par les opposants (article 37 du dahir). Il ne se prononce pas directement sur les droits du requérant : c'est à l'opposant de prouver son droit. C'est une règle originale : la charge de la preuve pèse sur l'opposant, qui est en position de demandeur. Si l'opposition est jugée bien fondée, le conservateur en tient compte (en réduisant la réquisition ou en inscrivant le droit reconnu) ; si elle est rejetée, le conservateur poursuit la procédure.

Le jugement est susceptible d'appel puis de pourvoi en cassation. En cette matière, le pourvoi est suspensif (article 361 du Code de procédure civile).

La décision du conservateur : après l'expiration du délai d'opposition sans opposition, ou après un jugement définitif, le conservateur décide de l'immatriculation. Il peut aussi rejeter la réquisition s'il estime que les titres sont insuffisants ; sa décision de rejet peut être contestée devant le tribunal de première instance. Il établit le titre foncier, auquel il donne un nom et un numéro, et y inscrit les droits réels reconnus.

2.6 Les effets de l'immatriculation : le titre foncier

Le caractère définitif et inattaquable : selon l'article 62 du dahir de 1913, le titre foncier est définitif et inattaquable ; il constitue le point de départ unique de tous les droits réels et charges foncières existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous droits non inscrits. C'est l'effet de purge.

L'exclusion des actions réelles : selon l'article 64, aucune action ne peut être intentée sur l'immeuble à raison d'un droit lésé par l'immatriculation. Les intéressés ne peuvent exercer, en cas de dol (fraude), qu'une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol. Le propriétaire dépossédé par une immatriculation frauduleuse ne peut donc pas récupérer l'immeuble ; il est indemnisé.

L'imprescriptibilité : un immeuble immatriculé ne peut pas être acquis par prescription (possession), quelle qu'en soit la durée. La possession d'un tiers sur un immeuble titré ne fait naître aucun droit de propriété.

Le fonds d'assurance : un fonds alimenté par les frais de conservation garantit, dans certains cas, l'indemnisation des victimes d'une immatriculation dont l'auteur du dol est insolvable.

L'immatriculation ne se perd pas : même si le titre est détruit ou perdu, un duplicata peut être délivré ; l'immeuble reste immatriculé.

2.7 Méthode : traiter un cas d'immatriculation

1. Situer l'immeuble dans la procédure : réquisition déposée ? bornage réalisé ? avis de clôture publié ? titre établi ?
2. Si le titre n'est pas établi, rechercher si une opposition est encore possible (délai de deux mois après l'avis de clôture, opposition hors délai).
3. Identifier la charge de la preuve : l'opposant prouve son droit devant le tribunal (article 37).
4. Si le titre est établi, appliquer l'article 62 (titre définitif) et l'article 64 (action personnelle en dommages-intérêts en cas de dol).
5. Rechercher les recours : appel, cassation, fonds d'assurance.

Les pièges à éviter

• Croire qu'on peut récupérer un immeuble immatriculé par une action en revendication fondée sur un droit antérieur : l'article 64 ne permet qu'une action en dommages-intérêts.
• Oublier que le délai d'opposition court à compter de la publication de l'avis de clôture du bornage, et non du dépôt de la réquisition.
• Inverser la charge de la preuve : c'est l'opposant qui doit prouver son droit.
• Affirmer qu'un immeuble immatriculé peut être acquis par possession de longue durée : il est imprescriptible.
• Confondre immatriculation facultative et immatriculation d'ensemble.