Chapitre 3 · Droit S4 · Tronc commun

Les inscriptions sur le titre foncier et la publicité foncière

Droit foncier

Cours Exercices Résumé QCM

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

expliquer le principe de l'effet constitutif de l'inscription (articles 66 et 67) ;

décrire la procédure d'inscription et le contrôle du conservateur ;

présenter la protection des tiers de bonne foi et ses limites (article 2 du Code des droits réels) ;

expliquer la prénotation (article 85) et la radiation ;

résoudre un conflit entre deux acquéreurs d'un même immeuble.

3.1 Les principes de la publicité foncière

Une fois l'immeuble immatriculé, toute la vie juridique de l'immeuble se lit sur le titre foncier : ventes, donations, successions, hypothèques, servitudes, baux de longue durée, saisies. Le système marocain repose sur trois principes :

Le principe de l'inscription : les droits réels sur un immeuble immatriculé n'existent qu'une fois inscrits sur le titre foncier.

Le principe de légalité : le conservateur vérifie la régularité des actes présentés avant de les inscrire (capacité des parties, forme de l'acte, identité de l'immeuble, droits du disposant).

Le principe de la force probante : les inscriptions font foi à l'égard de tous ; le tiers qui se fie au titre est protégé.

C'est ce qui distingue le système marocain, d'inspiration Torrens, des systèmes de simple publicité déclarative (comme le droit français), où la publicité ne fait que rendre l'acte opposable aux tiers sans être une condition de l'existence du droit.

3.2 L'effet constitutif de l'inscription (articles 66 et 67)

L'article 66 du dahir de 1913 pose que tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe à l'égard des tiers que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier par le conservateur. L'annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers de bonne foi.

L'article 67 va plus loin : les actes et conventions ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre les parties, qu'à dater de l'inscription. Autrement dit, entre le vendeur et l'acheteur d'un immeuble immatriculé, la propriété n'est pas transférée par la simple signature de l'acte : elle l'est par l'inscription. Jusque-là, l'acte ne crée que des obligations personnelles (le vendeur doit livrer et permettre l'inscription, l'acheteur doit payer), et l'acheteur peut demander en justice l'exécution du contrat.

C'est une dérogation au principe du DOC selon lequel la vente est parfaite par l'accord des parties (article 488 du DOC) : pour les immeubles immatriculés, l'inscription a un effet constitutif.

Conséquence pratique : il faut inscrire rapidement. L'acquéreur qui tarde court le risque d'être primé par un autre acquéreur ou par un créancier qui inscrit son droit avant lui. Des délais d'inscription sont d'ailleurs prévus, assortis de pénalités en cas de retard.

3.3 La procédure d'inscription

La demande : la personne qui veut faire inscrire un droit dépose à la conservation foncière une demande d'inscription accompagnée de l'acte constatant le droit (acte notarié, acte adoulaire, acte d'avocat agréé, jugement définitif) et, en principe, du duplicata du titre foncier détenu par le propriétaire.

La forme de l'acte : depuis l'article 4 du Code des droits réels, les actes portant transfert de propriété ou constitution, transfert, modification ou extinction de droits réels doivent être établis, à peine de nullité, par acte authentique (notaire, adouls) ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf disposition contraire. Cette règle vise à lutter contre les actes sous seing privé rédigés par des écrivains publics, source de nombreuses fraudes.

Le contrôle du conservateur : le conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l'identité et la capacité des parties, la validité de l'acte quant à la forme, la concordance entre l'acte et les mentions du titre (notamment que le disposant est bien le titulaire inscrit). Il peut refuser l'inscription par une décision motivée, susceptible de recours devant le tribunal de première instance.

L'inscription : le conservateur porte l'inscription sur le titre foncier et la mentionne sur le duplicata. Il délivre, à la demande de toute personne, un certificat reproduisant l'état du titre : la publicité foncière est accessible à tous, ce qui permet à l'acheteur ou au banquier de connaître la situation exacte de l'immeuble avant de contracter.

3.4 La protection des tiers de bonne foi et ses limites

Le principe : le tiers qui acquiert un droit en se fiant aux inscriptions du titre foncier est protégé. Selon l'article 66, l'annulation d'une inscription ne peut être opposée aux tiers de bonne foi. Un acheteur qui achète au titulaire inscrit, sans savoir que l'inscription de ce dernier était entachée d'un vice, conserve donc son droit.

La réforme de 2011 : l'article 2 du Code des droits réels. Face aux spoliations foncières (faux actes, usurpations d'identité, ventes de biens d'absents ou d'étrangers), le législateur a précisé le régime :

les inscriptions au titre foncier ne peuvent être contestées par le titulaire du droit lésé, en cas de dol, de faux ou d'usage de faux, que dans un délai de quatre ans à compter de l'inscription contestée ;
passé ce délai, le droit du tiers inscrit devient incontestable, et la victime ne peut plus agir que contre l'auteur de la fraude pour obtenir des dommages-intérêts.

Cette règle a fait l'objet de critiques, car un délai de quatre ans paraît court pour des propriétaires absents (Marocains résidant à l'étranger, héritiers). Une commission et des mesures pratiques (contrôle renforcé des procurations, alerte des propriétaires, poursuites pénales) ont été mises en place à la suite du message royal de 2016 sur la spoliation foncière. Le rôle des notaires et des avocats dans la vérification des identités a été renforcé.

La bonne foi : elle est présumée. Le tiers est de mauvaise foi s'il connaissait le vice de l'inscription de son auteur (par exemple s'il était complice de la fraude ou s'il savait qu'une action était en cours). La mauvaise foi doit être prouvée par celui qui l'invoque.

3.5 La prénotation (article 85)

La notion : la prénotation (التقييد الاحتياطي) est une inscription provisoire qui permet de conserver temporairement un droit qui ne peut pas encore être inscrit définitivement, par exemple parce qu'un procès est en cours ou que l'acte n'est pas encore complet.

Les cas (article 85 du dahir) :

la prénotation sur la base d'un titre (un acte qui ne remplit pas encore toutes les conditions de l'inscription) ;
la prénotation sur la base d'une ordonnance du président du tribunal, en cas d'urgence ;
la prénotation sur la base d'une demande en justice (copie de la requête introductive d'instance relative à un droit réel sur l'immeuble).

Les effets : la prénotation réserve le rang du droit : si le droit est ensuite inscrit définitivement, l'inscription rétroagit à la date de la prénotation, et les droits inscrits entre-temps sont inopposables au bénéficiaire. Elle informe les tiers qu'un droit est revendiqué.

La durée : elle est limitée par les articles 85 et 86 du dahir : de l'ordre de dix jours pour la prénotation fondée sur un titre, et d'un mois pour celle fondée sur une demande en justice, prorogeable par ordonnance du président du tribunal pendant l'instance (durées à vérifier dans le texte en vigueur). Elle est radiée si les conditions ne sont pas remplies.

3.6 La radiation et la rectification

La radiation (التشطيب) est l'opération par laquelle le conservateur supprime une inscription : paiement d'une créance hypothécaire, extinction d'un usufruit au décès de l'usufruitier, résolution d'une vente, jugement d'annulation. Elle se fait sur la base d'un acte ou d'un jugement définitif.

La rectification d'une erreur matérielle peut être faite par le conservateur, d'office ou à la demande des intéressés, ou ordonnée par le tribunal.

La responsabilité du conservateur : le conservateur est personnellement responsable du préjudice résultant d'une omission, d'une inscription irrégulière, d'une radiation injustifiée ou d'une erreur dans les certificats ; l'ANCFCC est civilement responsable de ses agents, et le fonds d'assurance peut intervenir.

3.7 Méthode : résoudre un conflit entre acquéreurs

Vérifier la situation de l'immeuble : immatriculé ou non.
Pour un immeuble immatriculé, appliquer les articles 66 et 67 : celui qui a inscrit en premier est propriétaire, sauf mauvaise foi.
Vérifier les prénotations : une prénotation antérieure prime une inscription postérieure si elle est suivie d'une inscription définitive.
Apprécier la bonne foi de l'acquéreur inscrit (présumée).
En cas de fraude, vérifier le délai de quatre ans de l'article 2 du Code des droits réels.
Pour l'acquéreur évincé, rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur (garantie d'éviction, dommages-intérêts) et éventuellement la responsabilité pénale.

Les pièges à éviter

Appliquer à un immeuble immatriculé la règle du DOC selon laquelle la vente est parfaite par le consentement : l'inscription est constitutive (article 67).
Oublier que l'acte de transfert doit respecter l'article 4 du Code des droits réels (acte authentique ou acte d'avocat agréé), à peine de nullité.
Croire que la prénotation transfère la propriété : elle ne fait que réserver un rang.
Confondre la radiation (suppression d'une inscription) et la rectification (correction d'une erreur).
Négliger le délai de quatre ans de l'article 2 du Code des droits réels en cas de fraude.

Exercice 1 — La double vente de l'appartement

Le 10 mars, M. Rami vend son appartement immatriculé à Mme Lahrichi par acte notarié ; elle paie le prix mais tarde à faire inscrire son acte. Le 20 avril, M. Rami vend le même appartement à M. Saber par acte d'un avocat agréé ; M. Saber, qui ignore la première vente, fait inscrire son acte le 25 avril. Mme Lahrichi dépose sa demande d'inscription le 2 mai.

Qui est propriétaire de l'appartement ?
La solution serait-elle différente si M. Saber connaissait la première vente ?
Qu'aurait dû faire Mme Lahrichi pour se protéger ?
Quels recours a-t-elle contre M. Rami ?

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1. Le propriétaire. L'immeuble étant immatriculé, la propriété n'est transférée que par l'inscription (article 67 du dahir de 1913), y compris entre les parties. La vente du 10 mars n'avait donc pas encore transféré la propriété à Mme Lahrichi : M. Rami restait le titulaire inscrit et pouvait, matériellement, vendre une seconde fois. M. Saber, qui a inscrit son acte le 25 avril, est propriétaire à l'égard de tous (article 66). La demande de Mme Lahrichi, déposée le 2 mai, se heurte à l'inscription de M. Saber : le conservateur la refusera, le disposant n'étant plus titulaire.

2. La mauvaise foi de M. Saber. Si M. Saber connaissait la première vente, il est de mauvaise foi. La jurisprudence considère que l'acquéreur de mauvaise foi, complice de la fraude du vendeur, ne peut se prévaloir de son inscription : Mme Lahrichi peut demander l'annulation de l'inscription de M. Saber, en prouvant sa mauvaise foi, dans le délai de l'article 2 du Code des droits réels, puis faire inscrire son propre acte. La bonne foi étant présumée, la preuve contraire lui incombe.

3. La prévention. Mme Lahrichi aurait dû faire inscrire immédiatement son acte. Si l'inscription n'était pas possible tout de suite (pièce manquante), elle aurait dû demander une prénotation sur la base de son titre (article 85) : la prénotation aurait réservé son rang et rendu l'inscription de M. Saber inopposable si son inscription définitive avait suivi. En pratique, le notaire procède lui-même au dépôt de l'acte à la conservation foncière.

4. Les recours contre M. Rami. M. Rami n'a pas exécuté son obligation de transférer la propriété et de garantir l'acheteur contre l'éviction (DOC). Mme Lahrichi peut obtenir la résolution de la vente, la restitution du prix et des dommages-intérêts. La double vente d'un même immeuble peut aussi constituer une escroquerie au sens du Code pénal (droit pénal spécial, S3) : elle peut déposer plainte.

Exercice 2 — Quelle inscription ?

Indiquez l'opération à demander au conservateur : 1) le créancier vient d'être intégralement remboursé et l'hypothèque doit disparaître ; 2) un acheteur a introduit une action en justice pour obliger son vendeur à signer l'acte définitif ; 3) le titre foncier mentionne une contenance erronée par suite d'une faute de frappe ; 4) les héritiers d'un propriétaire décédé veulent apparaître sur le titre.

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Radiation de l'hypothèque, sur la base de la mainlevée du créancier. 2) Prénotation sur la base de la demande en justice (article 85), pour réserver son rang. 3) Rectification d'une erreur matérielle. 4) Inscription de l'acte d'hérédité (et éventuellement de l'acte de partage) sur le titre foncier.

Exercice 3 — Question de cours

Expliquez la différence entre l'effet constitutif et l'effet déclaratif de la publicité foncière, et dites lequel s'applique au Maroc pour les immeubles immatriculés.

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Dans un système déclaratif, le droit naît de l'accord des parties, et la publicité le rend seulement opposable aux tiers. Dans un système constitutif, l'inscription est la condition de l'existence même du droit, y compris entre les parties. Pour les immeubles immatriculés, le Maroc applique l'effet constitutif : article 66 (à l'égard des tiers) et article 67 (même entre les parties). Pour les immeubles non immatriculés, la vente produit effet par l'accord des parties, sous réserve des règles de forme de l'article 4 du Code des droits réels.

L'essentiel — Inscriptions et publicité foncière

Principes : inscription (le droit n'existe que par l'inscription), légalité (contrôle du conservateur), force probante (les inscriptions font foi) ; ≠ publicité simplement déclarative.
Article 66 : le droit réel n'existe à l'égard des tiers que du jour de son inscription ; l'annulation n'est pas opposable aux tiers de bonne foi.
Article 67 : l'acte ne produit effet, même entre les parties, qu'à dater de l'inscription ; dérogation à l'article 488 du DOC.
Procédure : demande, acte, duplicata ; acte authentique ou acte d'avocat agréé près la Cour de cassation, à peine de nullité (article 4 du Code des droits réels) ; contrôle et refus motivé du conservateur, recours au TPI ; certificat accessible à tous.
Tiers de bonne foi protégé ; bonne foi présumée ; article 2 du Code des droits réels : contestation en cas de dol, faux ou usage de faux dans un délai de quatre ans, ensuite seulement des dommages-intérêts ; lutte contre la spoliation (message royal de 2016).
Prénotation (article 85) : inscription provisoire sur titre, ordonnance ou demande en justice ; réserve le rang et rétroagit ; durée limitée.
Radiation (suppression sur acte ou jugement définitif) ; rectification des erreurs ; responsabilité du conservateur et de l'ANCFCC, fonds d'assurance.
Double vente d'un immeuble immatriculé : le premier qui inscrit l'emporte, sauf mauvaise foi ; l'évincé agit contre le vendeur (résolution, restitution, dommages-intérêts).