Le droit de propriété, l'indivision et la copropriété

Objectifs du chapitre — À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• définir le droit de propriété, ses attributs et ses caractères ;
• présenter les limites de la propriété (voisinage, urbanisme, expropriation) ;
• expliquer le régime de l'indivision et du partage ;
• décrire la copropriété des immeubles bâtis (loi 18-00) ;
• résoudre un cas de trouble de voisinage ou de conflit entre copropriétaires.

4.1 La définition et les attributs de la propriété

Le Code des droits réels (loi 39-08) définit la propriété comme le droit qui confère à son titulaire, seul, le pouvoir d'user, de jouir et de disposer de son bien, dans les limites fixées par la loi (article 14). On retrouve les trois attributs classiques hérités du droit romain :

• l'usus (الاستعمال) : le droit d'utiliser la chose, d'habiter la maison, de cultiver le terrain, ou de ne pas l'utiliser ;
• le fructus (الاستغلال) : le droit de percevoir les fruits de la chose : récoltes, loyers, revenus ;
• l'abusus (التصرف) : le droit de disposer de la chose, matériellement (la transformer, la démolir) ou juridiquement (la vendre, la donner, l'hypothéquer).

L'étendue matérielle : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, dans les limites utiles à l'exploitation et sous réserve des lois (mines, eaux souterraines, patrimoine, espace aérien). Le propriétaire est aussi propriétaire, par accession, de ce que la chose produit et de ce qui s'y unit (constructions, plantations), sous réserve des règles sur les constructions élevées sur le terrain d'autrui.

4.2 Les caractères de la propriété

Le caractère absolu : le propriétaire a les pouvoirs les plus étendus sur la chose et peut opposer son droit à tous. Ce caractère est toutefois relatif, car la loi impose de nombreuses limites (4.3).

Le caractère exclusif : le propriétaire peut exclure les tiers de l'usage de son bien ; il peut se clore et agir contre toute atteinte.

Le caractère perpétuel : la propriété dure aussi longtemps que la chose existe ; elle ne s'éteint pas par le non-usage. Elle se transmet aux héritiers. Pour un immeuble non immatriculé, le propriétaire peut toutefois perdre son droit si un tiers acquiert l'immeuble par possession prolongée (chapitre 5) ; pour un immeuble immatriculé, ce risque n'existe pas.

La protection de la propriété : le propriétaire dispose de l'action en revendication (دعوى الاستحقاق) pour récupérer son bien détenu par un tiers ; il doit prouver sa propriété (titre foncier pour un immeuble immatriculé ; actes et possession pour un immeuble non immatriculé). Il dispose aussi des actions possessoires pour faire cesser un trouble, et des actions en responsabilité. La Constitution (article 35) protège la propriété contre l'arbitraire de l'État.

4.3 Les limites du droit de propriété

L'abus de droit et les troubles de voisinage : le propriétaire ne peut user de son droit de façon à causer à ses voisins un dommage excessif. Le Code des droits réels et le DOC (articles 91 et 92) sanctionnent les troubles anormaux de voisinage (fumées, bruits, odeurs, vibrations) : le voisin peut demander la suppression de la cause du trouble ou une indemnisation. Le simple inconvénient normal du voisinage n'est pas réparable ; seul le dommage excessif, apprécié selon les lieux et les usages, l'est.

Les règles de voisinage : distances pour les plantations et les constructions, vues et jours sur la propriété voisine, écoulement des eaux, mitoyenneté des murs. Ces règles relèvent en partie des servitudes (chapitre 6).

Les limites d'urbanisme : la loi 12-90 relative à l'urbanisme et la loi 25-90 relative aux lotissements imposent l'obtention d'un permis de construire, le respect des plans d'aménagement (zonage, hauteurs, reculs) et des procédures de lotissement. Construire sans autorisation expose à des sanctions (loi 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme).

Les limites environnementales et patrimoniales : protection du littoral (loi 81-12), des monuments historiques, de l'eau (loi 36-15).

L'expropriation pour cause d'utilité publique (loi 7-81) : l'État et les collectivités peuvent contraindre un propriétaire à leur céder son immeuble pour réaliser un projet d'utilité publique (route, barrage, hôpital), moyennant une indemnité juste. La procédure comprend :

1. la déclaration d'utilité publique par décret, après enquête administrative ;
2. l'acte de cessibilité désignant les immeubles concernés ;
3. une phase de cession amiable ;
4. à défaut, la saisine du tribunal administratif, qui prononce le transfert de propriété et fixe l'indemnité, calculée sur la valeur de l'immeuble au jour de la décision d'expropriation, sans tenir compte de la plus-value due au projet. L'expropriation est l'atteinte la plus grave à la propriété : le juge administratif contrôle la réalité de l'utilité publique et le montant de l'indemnité.

L'occupation temporaire et les servitudes d'utilité publique (passage de lignes électriques, canalisations) limitent aussi l'usage du bien.

4.4 L'indivision

La notion : il y a indivision (الشياع) lorsque plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle : chacun a une quote-part abstraite (un tiers, un quart) du bien entier. L'indivision naît le plus souvent d'une succession ; elle peut aussi naître d'un achat en commun.

Les droits des indivisaires :

• chaque indivisaire peut disposer de sa quote-part (la vendre, l'hypothéquer), mais les autres indivisaires disposent alors d'un droit de préemption (chefaa, chapitre 5) ;
• les actes d'administration (location, entretien) sont décidés par les indivisaires représentant au moins les trois quarts des droits (article 971 du DOC), et les actes de disposition du bien entier exigent en principe l'accord de tous ;
• chaque indivisaire participe aux charges et aux fruits à proportion de sa quote-part.

Le partage : selon un principe classique, nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention de maintien pour une durée limitée. Le partage peut être :

• amiable (القسمة الرضائية), par accord de tous les indivisaires capables ;
• judiciaire (القسمة القضائية), ordonné par le tribunal à défaut d'accord : partage en nature si le bien est commodément partageable, sinon vente aux enchères (licitation) et partage du prix. Le partage a un effet déclaratif : chaque copartageant est censé avoir été propriétaire de son lot dès l'origine de l'indivision.

L'indivision successorale est très fréquente au Maroc et freine l'exploitation des terres agricoles : les biens sont morcelés à chaque génération ou restent indivis entre des dizaines d'héritiers.

4.5 La copropriété des immeubles bâtis (loi 18-00)

La notion : la copropriété (الملكية المشتركة) est l'organisation d'un immeuble bâti divisé en lots, chaque lot comprenant une partie privative (appartement, local commercial) et une quote-part des parties communes (sol, escaliers, toiture, ascenseurs, façades). La loi 18-00 (2002), modifiée par la loi 106-12 (2016), s'applique aux immeubles bâtis divisés en appartements ou locaux, qu'ils soient immatriculés, en cours d'immatriculation ou non immatriculés.

Le règlement de copropriété : document obligatoire qui définit la destination de l'immeuble, la consistance des parties privatives et communes, la répartition des quotes-parts et des charges, et les règles de fonctionnement. Il est publié et s'impose à tous les copropriétaires et à leurs successeurs.

Les organes :

• le syndicat des copropriétaires (اتحاد الملاك), doté de la personnalité morale, composé de tous les copropriétaires, qui conserve et administre les parties communes ;
• l'assemblée générale, qui prend les décisions à des majorités variables selon leur importance (majorité simple pour la gestion courante, majorités renforcées pour les travaux importants et la modification du règlement) ;
• le syndic (وكيل الاتحاد), élu par l'assemblée, qui exécute les décisions, gère le budget, recouvre les charges et représente le syndicat en justice ;
• éventuellement un conseil syndical.

Les droits et obligations des copropriétaires : chacun use librement de ses parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble ; chacun contribue aux charges communes selon sa quote-part ; le syndicat dispose d'une garantie pour le recouvrement des charges impayées, et la loi 106-12 a renforcé les moyens d'action du syndic contre les copropriétaires défaillants.

4.6 Méthode : résoudre un cas de propriété

1. Identifier le droit en cause : propriété exclusive, indivision ou copropriété.
2. Rechercher les limites : voisinage, urbanisme, servitudes, expropriation.
3. Pour l'indivision, distinguer la disposition d'une quote-part (libre, sous réserve de la chefaa) et la disposition du bien entier (accord de tous).
4. Pour la copropriété, vérifier la nature de la partie (privative ou commune), la décision de l'assemblée et la majorité requise.
5. Choisir l'action : revendication, action possessoire, action en cessation du trouble, action en partage, contestation de l'expropriation.

Les pièges à éviter

• Présenter la propriété comme un droit sans limites : le caractère absolu est tempéré par la loi.
• Confondre indivision (quote-part abstraite du bien entier) et copropriété (partie privative + quote-part des parties communes).
• Oublier que l'expropriation exige une déclaration d'utilité publique et une indemnité, et relève du tribunal administratif.
• Croire qu'un indivisaire peut vendre seul le bien entier : il ne peut vendre que sa quote-part.
• Confondre le syndicat (personne morale composée des copropriétaires) et le syndic (son représentant).