الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية والارتفاقات
أهداف الفصل — في نهاية هذا الفصل ستكون قادرا على:
- تحديد قائمة الحقوق العينية في مدونة الحقوق العينية؛
- شرح حق الانتفاع: النشأة والحقوق والالتزامات والانقضاء؛
- التمييز بين الانتفاع والعمرى وحق الاستعمال؛
- تقديم حق السطحية والكراء الطويل الأمد وحق الزينة وحق الهواء والتعلية؛
- تحليل حقوق الارتفاق وأنواعها، ولا سيما حق المرور؛
- حل نازلة تتعلق بحق عيني متفرع.
6.1 قائمة الحقوق العينية
تحدد مدونة الحقوق العينية الحقوق العينية على سبيل الحصر، وتقسمها إلى:
- الحقوق العينية الأصلية: حق الملكية، حق الانتفاع، حق العمرى، حق الاستعمال، حق السطحية، حق الكراء الطويل الأمد، حق الحبس، حق الزينة، حق الهواء والتعلية، حقوق الارتفاق والتحملات العقارية؛
- الحقوق العينية التبعية (الضمانات): الامتيازات، الرهن الحيازي، الرهون الرسمية (الفصل السابع). ولا يجوز للأطراف إنشاء حق عيني غير منصوص عليه في القانون (مبدأ حصر الحقوق العينية)، لأنها حقوق تحتج على الكافة.
6.2 حق الانتفاع
التعريف: حق عيني يخول المنتفع استعمال عقار مملوك للغير واستغلاله، وتنقضي لزوما بموت المنتفع؛ ويبقى لمالك الرقبة حق التصرف في الرقبة.
النشأة: بالعقد (بعوض أو بدونه)، بالوصية، أو بالقانون؛ ويمكن أن يكون مؤقتا أو مدى حياة المنتفع؛ ولا يمكن أن يتجاوز حياته، وإذا كان المنتفع شخصا معنويا حدد بمدة لا تتجاوز ما يقرره القانون.
حقوق المنتفع: السكن أو الاستعمال الشخصي، الثمار (الطبيعية والمدنية: الكراء)، التصرف في حقه (بيعه، رهنه، كراؤه) في حدود مدته، وطلب تحفيظ العقار.
التزاماته: المحافظة على العقار وعدم تغيير تخصيصه، الإصلاحات البسيطة (الصيانة)، التكاليف الدورية (الضرائب المتعلقة بالانتفاع)، رد العقار عند الانقضاء، إخطار المالك بالاعتداءات.
التزامات مالك الرقبة: الإصلاحات الكبرى (الهيكل، السقف)، عدم التعرض للمنتفع.
الانقضاء: موت المنتفع، انتهاء المدة، هلاك العقار كليا، اتحاد الذمة (اجتماع الانتفاع والرقبة في يد واحدة)، التنازل، إساءة الاستعمال الجسيمة (بحكم)، عدم الاستعمال المدة التي يحددها القانون.
6.3 العمرى وحق الاستعمال
العمرى: حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بدون عوض، يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة؛ وهي مستمدة من الفقه المالكي؛ وتنعقد بالإيجاب والقبول في محرر رسمي، ويشترط فيها الحوز؛ وترجع المنفعة بعد انقضائها إلى المعمر أو ورثته.
حق الاستعمال: حق عيني يقصر صاحبه على استعمال العقار أو سكناه بقدر حاجته وحاجة أسرته، دون الاستغلال التجاري للثمار إلا بقدر الحاجة؛ وهو شخصي لا يجوز تفويته ولا كراؤه.
المقارنة:
| الانتفاع | العمرى | الاستعمال | |
|---|---|---|---|
| العوض | بعوض أو بدونه | بدون عوض | حسب السند |
| السلطات | استعمال واستغلال | المنفعة | استعمال بقدر الحاجة |
| التفويت | ممكن | حسب السند | ممنوع |
| المصدر | المدونة | الفقه المالكي المقنن | المدونة |
6.4 السطحية والكراء الطويل الأمد والزينة والهواء
حق السطحية: حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير أو تحتها، مقابل أجرة في الغالب، لمدة لا تتجاوز ما يحدده القانون (أربعين سنة)؛ ويجوز تفويته ورهنه؛ وعند انتهائه تعود المنشآت إلى مالك الأرض وفق الاتفاق والقانون.
الكراء الطويل الأمد: حق عيني يخول المكتري الانتفاع بعقار لمدة تزيد عن عشر سنوات ولا تتجاوز أربعين سنة، مقابل وجيبة كرائية، مع التزامه غالبا بتحسين العقار (البناء، الغرس)؛ ويجوز تفويته ورهنه، ويقيد في الرسم العقاري؛ ويستعمل في الاستثمار الفلاحي والسياحي (أراضي الدولة).
حق الزينة: حق عيني قديم مستمد من العرف، يخول صاحبه البناء أو الغرس في ملك حبسي أو غيره مقابل أداء أجرة، مع ملكية ما أنشأه؛ وتقيد المدونة إنشاء حقوق جديدة منه.
حق الهواء والتعلية: حق عيني يخول صاحبه البناء فوق بناء الغير (الطبقات العليا)، مع التزامه بعدم الإضرار بالبناء السفلي واحترام قواعد البناء؛ ويقابله التزام صاحب السفل بالمحافظة على بنائه.
الحبس: حق عيني بمقتضاه يحبس المالك عقاره على وجه من وجوه البر، فتخرج رقبته من التداول، ويخصص ريعه للمحبس عليهم (مدونة الأوقاف).
6.5 حقوق الارتفاق
التعريف: الارتفاق حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار (المرتفق به أو الخادم) من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر (المرتفق أو المخدوم). فهو علاقة بين عقارين لا بين شخصين، ينتقل مع العقار إلى كل مالك جديد.
أنواع الارتفاقات حسب المصدر:
- الارتفاقات الطبيعية: الناتجة عن الوضعية الطبيعية للأماكن (مسيل المياه من الأعلى إلى الأسفل)؛
- الارتفاقات القانونية: يفرضها القانون للمصلحة العامة (الارتفاقات الإدارية: التعمير، خطوط الكهرباء، الملك العام) أو الخاصة (حق المرور للعقار المحصور، المسافات، المطلات)؛
- الارتفاقات الاتفاقية: ينشئها العقد أو الوصية (منع البناء فوق علو معين، حق المرور الاتفاقي).
حق المرور للعقار المحصور: لمالك العقار المحصور الذي ليس له منفذ إلى الطريق العمومية، أو له منفذ غير كاف، الحق في المرور عبر أراضي الجيران بما يكفي لاستغلال عقاره، مقابل تعويض مناسب للضرر؛ ويتم المرور من أقصر طريق وأقلها ضررا؛ وإذا نتج الحصر عن قسمة أو بيع جزء، وجب المرور عبر الأجزاء المقسومة أو المبيعة دون غيرها، ودون تعويض في الغالب.
أنواع حسب الممارسة: ظاهرة (باب، قناة ظاهرة) وغير ظاهرة (منع البناء)؛ مستمرة (المطل، مسيل الماء) وغير مستمرة (المرور، أخذ الماء).
الانقضاء: اتحاد العقارين في يد مالك واحد، زوال سبب الحصر (فتح طريق جديدة)، التنازل، انتهاء المدة، عدم الاستعمال المدة القانونية في غير المحفظ، هلاك أحد العقارين.
6.6 منهجية: نازلة في الحقوق العينية المتفرعة
- حدد الحق: انتفاع، عمرى، استعمال، سطحية، كراء طويل، زينة، هواء، ارتفاق؟ ومصدره (عقد، وصية، قانون)؟
- حدد السلطات: ماذا يحق لصاحب الحق؟ وماذا يبقى للمالك؟
- حدد الالتزامات: الصيانة، الإصلاحات، الأداء، عدم الإضرار.
- تحقق من الشكل والتقييد: المادة 4، التقييد في الرسم العقاري للاحتجاج على الغير.
- حدد الانقضاء وآثاره.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
- القول إن الانتفاع ينتقل إلى ورثة المنتفع: ينقضي بموته.
- تفويت حق الاستعمال أو كراؤه: إنه شخصي.
- اعتبار الارتفاق علاقة بين شخصين: إنه بين عقارين.
- نسيان التعويض في حق المرور للعقار المحصور، أو اختيار طريق غير الأقل ضررا.
- إنشاء حق عيني غير منصوص عليه بالاتفاق: الحقوق العينية محصورة.
Exercice 1 — نازلة
- أوصى الحاج عمر لزوجته بحق الانتفاع بمنزله مدى حياتها، وبالرقبة لابنه يونس. أكرت الزوجة المنزل لطالب، وطالبت يونس بإصلاح السقف المتشقق، ثم باعت حق انتفاعها لجارتها.
- غابة زيتون لمالك سعيد محصورة لا منفذ لها إلى الطريق إلا عبر أرض رشيد أو أرض فاطمة؛ طريق رشيد أقصر بـ50 مترا لكنها تمر وسط حديقته، وطريق فاطمة أطول قليلا عبر أرض بور.
- توفيت الزوجة بعد سنتين.
حلل كل وضعية.
Voir le corrigé
1. الانتفاع. للزوجة المنتفعة حق الاستعمال والاستغلال، فلها كراء المنزل وقبض الكراء؛ وإصلاح السقف من الإصلاحات الكبرى التي يتحملها مالك الرقبة (يونس)، بخلاف الصيانة البسيطة؛ وبيع حق الانتفاع جائز، لكن المشترية لا تكتسب إلا ما للزوجة: حق ينقضي بموت الزوجة لا بموت المشترية؛ ويجب احترام الشكل (المادة 4) والتقييد إذا كان العقار محفظا.
2. حق المرور. لسعيد، مالك العقار المحصور، حق المرور عبر أرض الجار مقابل تعويض، من أقصر طريق وأقلها ضررا؛ وهنا تتعارض المعياران: طريق رشيد أقصر لكنها أكثر ضررا (وسط حديقة)، وطريق فاطمة أطول قليلا عبر أرض بور أقل ضررا؛ فيرجح القاضي غالبا طريق فاطمة لأنها أقل ضررا مع فارق مسافة بسيط، ويحدد التعويض لفاطمة.
3. وفاة الزوجة. ينقضي حق الانتفاع بموت المنتفعة الأصلية، ولو كانت قد باعته؛ فتعود المنفعة إلى يونس الذي يصبح مالكا كاملا (اتحاد الرقبة والمنفعة)، وينقضي حق المشترية والكراء المبرم مع الطالب في حدود ما يحدده القانون لحماية المكتري.
Exercice 2 — أي حق؟
- شخص يبني مصنعا على أرض الغير ويملكه مدة 30 سنة؛ 2) أم تمنح ابنها سكنى منزل مدى حياته دون مقابل؛ 3) مستثمر يكتري أرضا فلاحية 25 سنة ويرهن حقه للبنك؛ 4) شخص يبني طابقا فوق منزل جاره بحق مقرر.
Voir le corrigé
- السطحية؛ 2) العمرى؛ 3) الكراء الطويل الأمد؛ 4) الهواء والتعلية.
Exercice 3 — صح أم خطأ؟
- يجوز للمستعمل كراء حقه؛ 2) ينتقل الانتفاع إلى ورثة المنتفع؛ 3) الارتفاق ينتقل مع العقار إلى المالك الجديد؛ 4) المرور للعقار المحصور مجاني دائما.
Voir le corrigé
- خطأ؛ 2) خطأ؛ 3) صحيح؛ 4) خطأ (مقابل تعويض، إلا في حالات الحصر الناتج عن القسمة أو البيع).
الخلاصة — الحقوق العينية المتفرعة
- حصر الحقوق العينية: أصلية (الملكية، الانتفاع، العمرى، الاستعمال، السطحية، الكراء الطويل الأمد، الحبس، الزينة، الهواء والتعلية، الارتفاقات) وتبعية (الامتيازات، الرهون).
- الانتفاع: استعمال واستغلال ملك الغير، ينقضي بموت المنتفع؛ بالعقد أو الوصية أو القانون؛ الحقوق (السكن، الثمار، التصرف في الحق)؛ الالتزامات (المحافظة، الصيانة، التكاليف، الرد)؛ مالك الرقبة: الإصلاحات الكبرى؛ الانقضاء (الموت، المدة، الهلاك، اتحاد الذمة، التنازل، إساءة الاستعمال، عدم الاستعمال).
- العمرى: تمليك منفعة بدون عوض مدى الحياة أو لمدة، رسمية مع الحوز؛ الاستعمال: بقدر الحاجة، شخصي غير قابل للتفويت.
- السطحية (ملكية منشآت فوق أرض الغير، ≤ 40 سنة)، الكراء الطويل الأمد (10 إلى 40 سنة، قابل للتفويت والرهن)، الزينة (عرفي)، الهواء والتعلية (البناء فوق بناء الغير)، الحبس.
- الارتفاق: تحمل على عقار خادم لمنفعة عقار مخدوم، علاقة بين عقارين؛ طبيعي، قانوني (إداري أو خاص)، اتفاقي؛ ظاهر/غير ظاهر، مستمر/غير مستمر.
- المرور للعقار المحصور: مقابل تعويض، أقصر طريق وأقلها ضررا، المرور عبر الأجزاء المقسومة عند الحصر الناتج عن قسمة؛ الانقضاء (الاتحاد، زوال الحصر، التنازل، عدم الاستعمال في غير المحفظ).