مفهوم القانون العقاري ومصادره والأنظمة العقارية
أهداف الفصل — في نهاية هذا الفصل ستكون قادرا على:
- تعريف القانون العقاري وتحديد مجاله؛
- تقديم مصادره التشريعية والفقهية؛
- شرح ازدواجية النظام العقاري بين العقار المحفظ وغير المحفظ؛
- التمييز بين الأنظمة العقارية المختلفة: الملك، الأراضي السلالية، الأحباس، أملاك الدولة؛
- تحديد دور المؤسسات المتدخلة في الميدان العقاري؛
- تحديد النظام القانوني الواجب التطبيق على عقار معين.
1.1 مفهوم القانون العقاري
القانون العقاري هو مجموعة القواعد التي تنظم العقار: الحقوق التي ترد عليه، وطرق اكتسابها وانتقالها وانقضائها، وإشهارها، وحمايتها. ويحتل مكانة خاصة لأن العقار ثروة اقتصادية وأساس للاستثمار والسكن والفلاحة، ومصدر لنزاعات كثيرة أمام المحاكم.
العقار حسب مدونة الحقوق العينية نوعان:
- العقار بطبيعته: كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف أو تغيير في هيئته (الأرض، البنايات، الأشجار المغروسة)؛
- العقار بالتخصيص: المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله (آلات الضيعة، المواشي المخصصة للحرث)؛ ويلحق بها الحقوق العينية العقارية (الانتفاع، الرهن…) والدعاوى المتعلقة بها.
الحق العيني هو سلطة مباشرة يمنحها القانون لشخص على شيء معين، تخوله حق التتبع (تتبع الشيء في أي يد كان) وحق الأفضلية (الأولوية على الدائنين العاديين)، خلافا للحق الشخصي الذي هو رابطة بين دائن ومدين.
1.2 المصادر
- مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08، 2011، دخلت حيز التنفيذ سنة 2012): أهم نص، جمع قواعد الفقه المالكي في الحقوق العينية وقننها، وتطبق على العقار المحفظ وغير المحفظ معا، ما لم تتعارض مع التشريعات الخاصة؛ وتنص المادة 1 على أنه في ما لم يرد به نص فيها، يرجع إلى قانون الالتزامات والعقود في ما لا يتعارض معها، ثم إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي؛
- ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، المعدل بعمق بالقانون 14.07 (2011)؛
- قانون الالتزامات والعقود (البيع، المعاوضة، الكراء…)؛
- نصوص خاصة: القانون 18.00 (الملكية المشتركة)، القانون 44.00 (بيع العقار في طور الإنجاز)، القانون 7.81 (نزع الملكية)، مدونة الأوقاف (2010)، القوانين 62.17 و63.17 و64.17 (2019) حول أراضي الجماعات السلالية، القانونان 12.90 (التعمير) و25.90 (التجزئات العقارية)، قانون المسطرة المدنية (الحجز العقاري).
1.3 ازدواجية النظام العقاري
العقار المحفظ:
- خضع لمسطرة التحفيظ، وأسس له رسم عقاري لدى المحافظة العقارية؛
- يحدد هويته (الموقع، المساحة، الحدود) ومالكه والحقوق العينية والتحملات المترتبة عليه؛
- يخضع لظهير 1913 وللأثر المنشئ للتقييد: لا ينتقل الحق ولا ينشأ إلا بتقييده في الرسم العقاري؛
- يوفر أمنا قانونيا كبيرا ويسهل الائتمان (الرهن الرسمي).
العقار غير المحفظ:
- يخضع للفقه المالكي المقنن في مدونة الحقوق العينية وللحيازة؛
- تثبت ملكيته بالرسوم العدلية (رسم الملكية، رسم الشراء، رسم الإراثة) وبالحيازة؛
- يطرح مشاكل الإثبات وتعدد الرسوم والنزاعات حول الحدود.
العقار في طور التحفيظ: عقار قدم بشأنه مطلب تحفيظ دون أن يؤسس رسمه بعد؛ تخضع التصرفات المتعلقة به لقواعد انتقالية (الإيداع بالمحافظة لتقييدها عند التحفيظ).
النتيجة العملية: يجب دائما التحقق من وضعية العقار قبل أي تصرف، لأن قواعد الإثبات والانتقال والحماية تختلف جذريا.
1.4 الأنظمة العقارية
الملك (الملكية الخاصة): أملاك الخواص (أشخاص ذاتيين ومعنويين)، محفظة أو غير محفظة؛ وهي قابلة للتفويت والحجز والكسب بالحيازة إذا كانت غير محفظة.
أراضي الجماعات السلالية: أراض تعود لجماعات قبلية (السلاليين)، تخضع لوصاية وزارة الداخلية؛ نظمتها القوانين 62.17 (الوصاية الإدارية وتدبير الأملاك)، و63.17 (التحديد الإداري)، و64.17 (أراضي الجماعات في دوائر الري)؛ وهي غير قابلة للتفويت إلا لفائدة الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية أو الجماعات السلالية الأخرى وبشروط، وغير قابلة للحجز وللتقادم؛ مع تكريس المساواة بين النساء والرجال من أعضاء الجماعة في الاستفادة.
الأملاك الحبسية (الأوقاف): أموال محبسة على وجه من وجوه البر، تديرها وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية (الأحباس العامة)؛ وتنظمها مدونة الأوقاف (2010)؛ ولا يجوز تفويتها إلا بالمعاوضة وفق المدونة، ولا حجزها ولا كسبها بالحيازة.
أملاك الدولة:
- الملك العام: الأملاك المخصصة لاستعمال العموم أو لمرفق عام (الطرق، الشواطئ، الموانئ، الأنهار)، وتنظمه ظهائر 1914 و1918؛ وهو غير قابل للتفويت وللحجز وللتقادم؛ ويمكن الترخيص باحتلاله المؤقت؛
- الملك الخاص للدولة: أملاك الدولة غير المخصصة للعموم، تدبرها مديرية أملاك الدولة، قابلة للتفويت وفق مساطر خاصة، وغير قابلة للكسب بالحيازة؛
- الملك الغابوي: تنظمه ظهير 1917، ويخضع للتحديد الإداري وحماية خاصة.
أراضي الجيش (الكيش): أراض منحت تاريخيا لقبائل مقابل الخدمة العسكرية، أصبحت من الملك الخاص للدولة مع حق انتفاع للمستغلين.
1.5 المؤسسات المتدخلة
- الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية: مؤسسة عمومية تتولى التحفيظ ومسك الرسوم العقارية والمسح الطوبوغرافي، عبر المحافظات العقارية التي يسيرها المحافظون على الأملاك العقارية؛
- العدول والموثقون والمحامون المقبولون لدى محكمة النقض: توثيق التصرفات العقارية؛
- المحاكم: التعرضات في التحفيظ، المنازعات العقارية، الحجز؛
- الوكالات الحضرية والجماعات: التعمير والرخص؛
- مديرية أملاك الدولة ووزارة الأوقاف ووزارة الداخلية (الأراضي السلالية).
1.6 منهجية: تحديد النظام القانوني لعقار
- هل العقار محفظ؟ (البحث في المحافظة العقارية، شهادة الملكية)؛ أم في طور التحفيظ؟ أم غير محفظ؟
- ما نظامه: ملك خاص، أرض سلالية، حبس، ملك عام أو خاص للدولة، غابة؟
- ما النص الواجب التطبيق: ظهير 1913 ومدونة الحقوق العينية للمحفظ؛ المدونة والفقه المالكي لغير المحفظ؛ النصوص الخاصة للأنظمة الأخرى.
- ما النتائج: إمكانية التفويت، الحجز، الكسب بالحيازة، الرهن، طريقة الإثبات.
- استنتج صحة التصرف أو الادعاء.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
- تطبيق قاعدة الحيازة على العقار المحفظ: لا تكسب ملكيته بالحيازة.
- القول إن مدونة الحقوق العينية تطبق على غير المحفظ وحده: تطبق على الاثنين.
- اعتبار أراضي الجماعات السلالية أو الأحباس قابلة للتفويت والحجز كالملك الخاص.
- الخلط بين الملك العام والملك الخاص للدولة.
- نسيان العقار بالتخصيص (المنقول المرصود لخدمة العقار).
Exercice 1 — نازلة
تملك أسرة العمراني عدة أراض:
- ضيعة محفظة برسم عقاري باسم الأب، فيها جرار ومضخة مياه يستعملهما الأب في استغلالها.
- قطعة أرض غير محفظة يثبتها رسم ملكية عدلي، يستغلها الابن منذ 20 سنة.
- أرض يستغلها الأب منذ 40 سنة، تبين أنها من أراضي الجماعة السلالية للقبيلة.
- بقعة محاذية للبحر، شيد عليها الأب كوخا دون ترخيص.
يريد الأب بيع هذه الأراضي ورهن بعضها للحصول على قرض. حدد النظام القانوني لكل عقار وإمكانية التصرف فيه.
Voir le corrigé
1. الضيعة المحفظة. تخضع لظهير التحفيظ ومدونة الحقوق العينية؛ يمكن بيعها ورهنها رهنا رسميا بشرط التقييد في الرسم العقاري. والجرار والمضخة عقارات بالتخصيص لأنهما مرصودان لخدمة الضيعة واستغلالها، فيشملهما البيع أو الرهن ما لم يتفق على خلاف ذلك.
2. القطعة غير المحفظة. تخضع لمدونة الحقوق العينية والفقه المالكي؛ تثبت ملكيتها برسم الملكية وبالحيازة؛ ويمكن بيعها بعقد رسمي أو ثابت التاريخ من محام مقبول لدى النقض (المادة 4 من المدونة)؛ والرهن الرسمي لا يرد إلا على عقار محفظ، فيبقى ممكنا الرهن الحيازي أو تحفيظها أولا. وحيازة الابن لا تكسبه الملكية ضد أبيه بسهولة لأن الحيازة بين الأقارب تخضع لمدة أطول وشروط خاصة.
3. الأرض السلالية. غير قابلة للتفويت إلا لجهات محددة وبشروط القانون 62.17، وغير قابلة للحجز وللتملك بالحيازة؛ فاستغلال الأب لها 40 سنة لا يكسبه ملكيتها، وإنما قد يكون له حق استغلال بصفته عضوا في الجماعة؛ فلا يجوز له بيعها ولا رهنها.
4. البقعة الساحلية. الشواطئ من الملك العام البحري، غير قابلة للتفويت وللحجز وللتقادم؛ والبناء دون ترخيص احتلال غير مشروع يمكن للإدارة إزالته؛ فلا يجوز للأب بيعها، ويمكنه فقط طلب رخصة احتلال مؤقت وفق القانون.
Exercice 2 — عقار بطبيعته أم بالتخصيص؟
- شجرة زيتون مغروسة؛ 2) جرار مخصص لضيعة مالكه؛ 3) سيارة شخصية مركونة في الضيعة؛ 4) بناية.
Voir le corrigé
- بطبيعته؛ 2) بالتخصيص؛ 3) منقول (غير مرصود لخدمة الضيعة)؛ 4) بطبيعته.
Exercice 3 — قابل للحيازة؟
- أرض ملك خاص غير محفظة؛ 2) أرض محفظة؛ 3) أرض حبسية؛ 4) شاطئ؛ 5) أرض سلالية.
Voir le corrigé
- نعم؛ 2) لا؛ 3) لا؛ 4) لا (ملك عام)؛ 5) لا.
الخلاصة — المفهوم والأنظمة العقارية
- العقار بطبيعته (ثابت) وبالتخصيص (منقول مرصود لخدمة العقار)؛ الحق العيني: سلطة مباشرة مع التتبع والأفضلية.
- المصادر: مدونة الحقوق العينية 39.08 (2011، نفاذ 2012، تطبق على المحفظ وغير المحفظ؛ المادة 1: ق.ل.ع ثم الفقه المالكي)، ظهير 12 غشت 1913 (14.07)، ق.ل.ع، 18.00، 44.00، 7.81، مدونة الأوقاف 2010، 62.17 و63.17 و64.17 (2019)، 12.90 و25.90، ق.م.م.
- المحفظ: رسم عقاري، ظهير 1913، أثر منشئ للتقييد، أمن وائتمان؛ غير المحفظ: الفقه المالكي، رسوم عدلية وحيازة؛ في طور التحفيظ: قواعد انتقالية.
- الأنظمة: الملك (قابل للتفويت والحجز والحيازة إن لم يحفظ)؛ الأراضي السلالية (وصاية الداخلية، لا تفويت إلا بشروط، لا حجز ولا تقادم، المساواة)؛ الأحباس (لا تفويت إلا بالمعاوضة، لا حجز ولا حيازة)؛ الملك العام (1914 و1918: لا تفويت ولا حجز ولا تقادم)؛ الملك الخاص للدولة؛ الملك الغابوي (1917)؛ أراضي الكيش.
- المؤسسات: الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، المحافظون، العدول والموثقون والمحامون، المحاكم، الوكالات الحضرية.