التقييدات في الرسم العقاري والإشهار العقاري

أهداف الفصل — في نهاية هذا الفصل ستكون قادرا على:

• تحديد مبادئ الإشهار العقاري في نظام التحفيظ؛
• شرح الأثر المنشئ للتقييد (الفصلان 66 و67)؛
• تقديم مسطرة التقييد ودور المحافظ في المراقبة؛
• تحليل حماية الغير حسن النية وحدودها بعد المادة 2 من مدونة الحقوق العينية؛
• شرح التقييد الاحتياطي (الفصل 85) وآثاره؛
• التمييز بين التشطيب والتصحيح، وحل التنازع بين مشترين.

3.1 مبادئ الإشهار العقاري

يقوم نظام السجل العيني (نظام تورنس المستلهم من أستراليا) الذي يعتمده ظهير 1913 على مبادئ:

• مبدأ التخصيص: لكل عقار رسم عقاري خاص به، تقيد فيه كل الحقوق المتعلقة به؛
• مبدأ الشرعية: يراقب المحافظ صحة التصرفات قبل تقييدها؛
• مبدأ القوة الثبوتية: ما هو مقيد في الرسم حجة على الكافة؛
• مبدأ الأثر المنشئ: لا يوجد الحق العيني ولا ينتقل إلا بالتقييد؛
• مبدأ العلنية: يمكن لكل شخص الاطلاع على الرسم والحصول على شهادة بمضمونه.

3.2 الأثر المنشئ للتقييد (الفصلان 66 و67)

الفصل 66: «كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية»؛ ولا يمكن في أي حال التمسك بإبطال هذا التقييد في مواجهة الغير ذي النية الحسنة.

الفصل 67: «إن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري، دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في دعاويهم المتبادلة بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم».

النتائج:

• البيع غير المقيد لا ينقل الملكية ولو بين البائع والمشتري؛ لكن المشتري يملك دعوى شخصية لإجبار البائع على إتمام إجراءات التقييد أو التعويض؛
• الأسبقية بين المتصرف إليهم تكون للأسبق تقييدا لا للأسبق تاريخا في العقد، إذا كان حسن النية؛
• الرهن الرسمي لا يوجد إلا بتقييده، وترتب الرهون حسب تاريخ تقييدها.

الاستثناء: الإرث ينتقل بالوفاة بقوة القانون، لكن الورثة لا يمكنهم التصرف في العقار تجاه الغير إلا بعد تقييد حقوقهم؛ كما أن بعض الأحكام ونزع الملكية تنتج آثارها وفق قواعدها الخاصة.

3.3 مسطرة التقييد

الطلب: يقدم المعني إلى المحافظة طلب التقييد مرفقا بالسند (عقد رسمي أو ثابت التاريخ وفق المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، حكم نهائي، رسم إراثة)، ونظير الرسم العقاري أو الشهادة الخاصة عند الاقتضاء، ويؤدي الرسوم.

مراقبة المحافظ: يتحقق من:

• هوية الأطراف وأهليتهم؛
• صحة السند شكلا (الشكل المطلوب، التوقيعات، المصادقة)؛
• مطابقة التصرف لما هو مقيد (البائع هو المالك المقيد، العقار هو نفسه، غياب حجز أو تقييد احتياطي مانع)؛
• احترام النصوص الخاصة (رخص التجزئة، الأراضي الفلاحية، الأجانب في بعض الحالات).

القرار: يقيد الحق، أو يرفض التقييد بقرار معلل؛ ويقبل قرار الرفض الطعن أمام المحكمة الابتدائية. ويسأل المحافظ شخصيا عن الأخطاء الجسيمة في التقييد، مع مسؤولية الوكالة.

3.4 حماية الغير حسن النية وحدودها

المبدأ: الغير الذي يكتسب حقا اعتمادا على ما هو مقيد في الرسم العقاري محمي: لا يحتج عليه بإبطال تقييد سلفه (الفصل 66)؛ فالمشتري من المالك المقيد، دون علم بعيب في تقييد هذا الأخير، يحتفظ بحقه.

إصلاح 2011: المادة 2 من مدونة الحقوق العينية: أمام ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير (عقود مزورة، انتحال الهوية، بيع أملاك الغائبين والأجانب)، نص المشرع على أن:

• الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات حجة على الكافة؛
• غير أنه يمكن للمتضرر من تدليس أو زور أو استعماله أن يطالب بإبطال التقييد داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله؛
• بعد هذا الأجل، يصبح حق الغير المقيد غير قابل للطعن، ولا يبقى للمتضرر إلا التعويض ضد مرتكب التدليس.

النقاش: انتقد أجل أربع سنوات لقصره بالنسبة للملاك الغائبين (المغاربة المقيمون بالخارج، الورثة)؛ وبعد الرسالة الملكية لسنة 2016 حول الاستيلاء على عقارات الغير، اتخذت تدابير: لجنة للتتبع، تشديد مراقبة الوكالات، إشعار الملاك، التشديد الجنائي، وتعزيز دور الموثقين والمحامين في التحقق من الهوية.

حسن النية: مفترض؛ ويكون الغير سيء النية إذا كان يعلم بعيب تقييد سلفه (شريك في التزوير، علم بدعوى جارية)؛ ويقع إثبات سوء النية على من يدعيه.

3.5 التقييد الاحتياطي (الفصل 85)

المفهوم: تقييد مؤقت يسمح بالحفاظ على حق لا يمكن تقييده نهائيا بعد، كأن تكون دعوى جارية أو السند غير مكتمل.

الحالات (الفصل 85 من ظهير التحفيظ):

• بناء على سند: عقد لا يستوفي بعد كل شروط التقييد؛
• بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية في حالة الاستعجال؛
• بناء على دعوى في الموضوع: نسخة من مقال الدعوى المتعلقة بحق عيني على العقار. ويحدد القانون مدة صلاحية كل نوع، مع إمكانية التشطيب عليه إذا انتهت مدته أو رفضت الدعوى.

الآثار: يحفظ رتبة الحق: إذا قيد الحق نهائيا فيما بعد، رجع أثره إلى تاريخ التقييد الاحتياطي؛ فلا يحتج على صاحبه بالتقييدات اللاحقة له. ويعتبر وسيلة فعالة لحماية المشتري الذي لم يتمكن من التقييد النهائي (مثلا لرفض البائع إتمام الإجراءات).

3.6 التشطيب والتصحيح

التشطيب: محو تقييد من الرسم العقاري، بموجب سند أو حكم حائز لقوة الشيء المقضي به يثبت انقضاء الحق (أداء الدين المضمون برهن، إبطال العقد، انتهاء مدة الحق)؛ ويمكن للمحافظ رفضه بقرار قابل للطعن.

التصحيح: إصلاح الأخطاء المادية في الرسم (الأسماء، المساحة، الأرقام)، بطلب من المعني أو تلقائيا من المحافظ، دون المساس بجوهر الحقوق.

3.7 منهجية: حل تنازع بين مشترين

1. هل العقار محفظ؟ إن نعم، تطبق الفصول 66 و67 وليس قواعد الأسبقية في التاريخ.
2. من قيد أولا؟ الأسبق تقييدا هو المالك.
3. هل هو حسن النية؟ إن ثبت سوء نيته (علم بالبيع الأول، تواطؤ)، أمكن إبطال تقييده.
4. هل يوجد تقييد احتياطي للمشتري الآخر؟ يحفظ رتبته منذ تاريخه.
5. هل يتعلق الأمر بتزوير؟ طبق المادة 2 (أربع سنوات).
6. حقوق الخاسر: دعوى شخصية ضد البائع (الاسترداد والتعويض) ومتابعة جنائية (النصب، خيانة الأمانة).

أخطاء شائعة يجب تجنبها

• القول إن البيع ينقل ملكية العقار المحفظ بمجرد العقد: ينقلها التقييد (الفصل 67).
• ترجيح الأسبق تاريخا على الأسبق تقييدا في العقار المحفظ.
• نسيان أجل أربع سنوات في المادة 2 من المدونة.
• الخلط بين التقييد الاحتياطي (مؤقت يحفظ الرتبة) والتقييد النهائي.
• القول إن سوء النية مفترض: حسن النية هو المفترض.