حق الملكية والشياع والملكية المشتركة
أهداف الفصل — في نهاية هذا الفصل ستكون قادرا على:
- تعريف حق الملكية وتحديد عناصره الثلاثة؛
- شرح خصائص الملكية: الإطلاق والاستئثار والدوام؛
- تحليل القيود الواردة على الملكية: الجوار، التعمير، نزع الملكية؛
- تقديم أحكام الشياع وطرق القسمة؛
- شرح نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (القانون 18.00)؛
- حل نازلة تتعلق بالملكية أو الشياع.
4.1 تعريف حق الملكية وعناصره
التعريف: يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه، ولا يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق (مدونة الحقوق العينية)؛ ويضمنه الفصل 35 من الدستور.
العناصر:
- الاستعمال: الانتفاع بالشيء ذاته (السكن في المنزل، زراعة الأرض لحسابه)؛
- الاستغلال: الحصول على ثمار الشيء (الكراء، بيع المحاصيل)؛ والثمار طبيعية أو صناعية أو مدنية (الكراء)؛
- التصرف: مادي (البناء، الهدم، التغيير) وقانوني (البيع، الهبة، الرهن، ترتيب حقوق عينية). ويمكن تجزئة هذه العناصر: فصاحب حق الانتفاع له الاستعمال والاستغلال، ويبقى لمالك الرقبة التصرف (الفصل السادس).
الامتداد: تشمل ملكية الأرض ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك (المعادن والموارد المائية الجوفية تخضع لأنظمة خاصة؛ الماء من الملك العام وفق قانون الماء 36.15).
4.2 خصائص حق الملكية
- حق جامع: يخول أوسع السلطات على الشيء، خلافا للحقوق العينية الأخرى المحدودة؛
- حق مانع (استئثاري): للمالك وحده أن ينتفع بملكه، وله منع الغير من التعرض له؛ ويحميه بدعوى الاستحقاق (المطالبة بالملكية) ودعاوى الحيازة في غير المحفظ؛
- حق دائم: لا ينقضي بعدم الاستعمال؛ فالمالك الذي يترك عقاره لا يفقده بمجرد الإهمال (لكن قد يكسبه الغير بالحيازة في غير المحفظ)؛ ودعوى الاستحقاق لا تتقادم.
4.3 قيود حق الملكية
قيود الجوار: لا يجوز للمالك أن يستعمل حقه بشكل يلحق ضررا بالجار يتجاوز الحد المألوف (الدخان، الضجيج، الروائح، حجب الضوء)؛ ويقدر القاضي الضرر حسب العرف والمكان؛ ويمكن الحكم بإزالته أو التعويض. وتنظم المدونة قواعد المطلات والمسافات والحائط المشترك ومياه الأمطار.
قيود التعمير: يفرض القانون 12.90 المتعلق بالتعمير والقانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية الحصول على رخصة البناء، واحترام تصاميم التهيئة (المناطق، العلو، التراجعات)، ومساطر التجزئة؛ والبناء دون رخصة يعرض للمتابعة والهدم (القانون 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير).
نزع الملكية لأجل المنفعة العامة (القانون 7.81): لا يكون إلا في الحالات ووفق الإجراءات القانونية، ومقابل تعويض يغطي الضرر الحالي والمحقق (الفصل 35 من الدستور)؛ ويخضع لرقابة القاضي الإداري.
قيود اتفاقية: شرط المنع من التصرف، صحيح إذا كان مؤقتا ولمصلحة مشروعة.
نظرية التعسف في استعمال الحق: يمنع المالك من استعمال حقه بقصد الإضرار أو لتحقيق مصلحة تافهة مقارنة بالضرر الذي يلحق الغير.
4.4 الشياع
المفهوم: يكون العقار شائعا إذا ملكه شخصان أو أكثر، دون أن تتعين حصة كل واحد ماديا في جزء معين، بل تكون حصته نسبة (النصف، الثلث) في كل ذرة من الشيء. ومصدره الغالب الإرث، وقد ينشأ عن شراء مشترك أو هبة.
حقوق الشريك:
- على حصته: له التصرف فيها (البيع، الرهن) دون إذن الشركاء، مع حق الشفعة للشركاء الآخرين عند البيع للأجنبي (الفصل الخامس)؛
- على المال الشائع: الاستعمال في حدود حصته دون الإضرار بالشركاء؛ والثمار توزع بنسبة الحصص؛ وأعمال الإدارة المعتادة تتخذ بأغلبية يحددها القانون محسوبة على الحصص، والتصرفات الجوهرية (البيع الكلي، الرهن الكلي، التغيير الأساسي) بالإجماع أو بالأغلبية المعززة التي يقررها القانون؛
- المصاريف: يتحمل كل شريك نفقات الحفظ والصيانة بنسبة حصته.
القسمة: «لا يجبر أحد على البقاء في الشياع»، فيحق لكل شريك طلب القسمة في أي وقت، ما لم يتفق على البقاء في الشياع مدة محددة معقولة أو يكون الشياع إجباريا (الحائط المشترك، الأجزاء المشتركة)؛ وأنواعها:
- القسمة الرضائية (بالتراضي): بعقد بين جميع الشركاء؛
- القسمة القضائية: عند الخلاف، تأمر المحكمة بالقسمة العينية إذا كان العقار قابلا للقسمة دون ضرر، بعد خبرة تحدد الحصص، وبالقرعة عند الاقتضاء؛ وإلا أمرت ببيعه بالمزاد وتوزيع الثمن (قسمة التصفية)؛
- قسمة المهايأة: قسمة منافع لا ملكية، زمانية (كل شريك يستغل الكل مدة) أو مكانية (كل شريك يستغل جزءا)، مع بقاء الملكية شائعة. وللقسمة أثر كاشف في الفقه المالكي، أي أن كل شريك يعتبر مالكا لنصيبه منذ بداية الشياع.
4.5 الملكية المشتركة للعقارات المبنية (القانون 18.00)
المجال: العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات مملوكة لعدة أشخاص (العمارات، المجمعات السكنية)؛ القانون 18.00 (2002)، المعدل بالقانون 106.12 (2016).
الأجزاء:
- الأجزاء المفرزة (الخاصة): الشقة أو المحل المخصص للاستعمال الخاص للمالك؛
- الأجزاء المشتركة: الأرض، الأساسات، الهيكل، السطوح، الدرج، المصعد، القنوات، الواجهات… مملوكة على الشياع لكل الملاك، بنسبة حصة كل جزء مفرز؛ ولا يجوز قسمتها ولا التصرف فيها مستقلة عن الأجزاء المفرزة.
الهيئات:
- اتحاد الملاك: يتمتع بالشخصية المعنوية بقوة القانون، يضم جميع الملاك، ويتولى حفظ العقار وإدارة الأجزاء المشتركة؛
- الجمعية العامة: تتخذ القرارات بأغلبيات مختلفة حسب أهميتها؛
- وكيل الاتحاد (السانديك): ينفذ القرارات، ويمثل الاتحاد، ويحصل الواجبات؛
- نظام الملكية المشتركة: وثيقة إجبارية تحدد الأجزاء والحصص وقواعد الاستعمال، تودع بالمحافظة العقارية.
التكاليف: يساهم كل مالك في تكاليف الصيانة والحفظ بنسبة حصته في الأجزاء المشتركة، وفي تكاليف الخدمات (المصعد، الحراسة) حسب منفعتها؛ وللاتحاد امتياز على الجزء المفرز لضمان الواجبات، ويمكنه الحجز على الشقة.
القيود: لا يجوز للمالك تغيير تخصيص شقته (تحويلها إلى محل تجاري) أو المساس بالأجزاء المشتركة دون ترخيص الجمعية العامة، أو الإضرار بحقوق الملاك الآخرين.
4.6 منهجية: نازلة في الملكية أو الشياع
- حدد الحق: ملكية مفرزة، شياع، ملكية مشتركة؟
- حدد السلطة المطلوبة: استعمال، استغلال، تصرف؟ على الحصة أم على الكل؟
- حدد القيد: جوار، تعمير، اتفاق، تعسف، نظام الملكية المشتركة.
- احسب الأغلبية المطلوبة في الشياع أو في الجمعية العامة.
- حدد الدعوى: الاستحقاق، القسمة، إزالة الضرر، التعويض، إبطال قرار الجمعية.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
- القول إن الملكية تنقضي بعدم الاستعمال: إنها دائمة.
- القول إن الشريك في الشياع لا يمكنه بيع حصته دون إذن: يمكنه، مع حق الشفعة للشركاء.
- القول إن الشريك يجبر على البقاء في الشياع: لا يجبر إلا في حالات خاصة.
- الخلط بين قسمة المهايأة (منافع) والقسمة البتية (ملكية).
- اعتبار الأجزاء المشتركة في العمارة قابلة للقسمة أو للتفويت مستقلة.
Exercice 1 — نازلة
عمارة الوفاء خاضعة للقانون 18.00.
- حول السيد رضا شقته في الطابق الأرضي إلى مقهى دون ترخيص، فأصبح الضجيج يزعج الجيران.
- السيدة سميرة ترفض أداء نصيبها من تكاليف إصلاح المصعد لأنها تسكن في الطابق الأول ولا تستعمله.
- ورث ثلاثة إخوة أرضا محفظة على الشياع؛ باع أحدهم حصته لأجنبي، ويطلب الثاني القسمة، ويريد الثالث البقاء في الشياع.
حلل كل وضعية.
Voir le corrigé
1. المقهى. تغيير تخصيص الجزء المفرز (من سكن إلى نشاط تجاري) يمس بحقوق الملاك الآخرين وبنظام الملكية المشتركة، ويحتاج إلى ترخيص الجمعية العامة؛ كما أن الضجيج ضرر يتجاوز الحد المألوف للجوار. فيمكن لوكيل الاتحاد أو أي مالك المطالبة بإيقاف النشاط وإرجاع الحالة والتعويض، إلى جانب احترام قواعد التعمير والرخص الإدارية.
2. المصعد. تكاليف الخدمات المشتركة (المصعد) توزع حسب المنفعة التي تعود على كل جزء؛ فإذا كان نظام الملكية المشتركة يحدد مساهمة أقل للطابق الأول، طبق ذلك؛ لكن لا يمكن لسميرة الامتناع كليا إلا إذا نص النظام على إعفاء الطوابق الأرضية؛ وإن امتنعت دون سند، يمكن للاتحاد مطالبتها قضائيا، ويتمتع بامتياز على شقتها.
3. الأرض الشائعة. بيع الحصة للأجنبي جائز، لكن يمنح الأخوين الآخرين حق الشفعة داخل الآجال القانونية (ثلاثون يوما من التبليغ، وإلا داخل سنة من التقييد في الرسم العقاري). أما القسمة، فلا يجبر أحد على البقاء في الشياع، فيحق للثاني طلبها قضائيا؛ وتأمر المحكمة بالقسمة العينية إذا كانت الأرض قابلة لذلك دون ضرر، وإلا ببيعها وتوزيع الثمن؛ ورغبة الثالث في البقاء لا تمنع القسمة، إلا إذا كان قد وقع اتفاق على البقاء مدة محددة.
Exercice 2 — أي عنصر من عناصر الملكية؟
- كراء الشقة؛ 2) السكن فيها؛ 3) بيعها؛ 4) هدم جدار داخلي.
Voir le corrigé
- استغلال؛ 2) استعمال؛ 3) تصرف قانوني؛ 4) تصرف مادي.
Exercice 3 — أي قسمة؟
- أخوان يتفقان على أن يسكن كل واحد منزل العائلة ستة أشهر في السنة؛ 2) المحكمة تأمر بفرز الأرض إلى ثلاث قطع؛ 3) المحكمة تأمر ببيع شقة واحدة غير قابلة للقسمة.
Voir le corrigé
- مهايأة زمانية؛ 2) قسمة قضائية عينية؛ 3) قسمة تصفية (البيع بالمزاد وتوزيع الثمن).
الخلاصة — الملكية والشياع والملكية المشتركة
- الملكية: سلطة الاستعمال والاستغلال والتصرف دون غير المالك، في حدود القانون والاتفاق؛ الفصل 35 من الدستور؛ تشمل ما فوق الأرض وما تحتها مع أنظمة خاصة (المعادن، الماء 36.15).
- الخصائص: جامع، مانع (دعوى الاستحقاق)، دائم (لا ينقضي بعدم الاستعمال، دعوى الاستحقاق لا تتقادم).
- القيود: الجوار (الضرر غير المألوف، المطلات، الحائط المشترك)، التعمير (12.90، 25.90، 66.12)، نزع الملكية (7.81)، الشرط الاتفاقي المؤقت، التعسف.
- الشياع: حصص نسبية دون فرز؛ الشريك يتصرف في حصته (مع الشفعة)، يستعمل دون إضرار، الثمار والمصاريف بالنسبة، الإدارة بالأغلبية والتصرفات الجوهرية بالإجماع أو الأغلبية المعززة.
- القسمة: «لا يجبر أحد على البقاء في الشياع»؛ رضائية، قضائية (عينية بعد خبرة وقرعة، أو بيع بالمزاد)، مهايأة (منافع زمانية أو مكانية)؛ أثر كاشف.
- الملكية المشتركة (18.00، 106.12): أجزاء مفرزة ومشتركة (شياع إجباري غير قابل للقسمة)؛ اتحاد الملاك (شخصية معنوية)، الجمعية العامة، وكيل الاتحاد، نظام الملكية المشتركة؛ التكاليف حسب الحصص والمنفعة، امتياز الاتحاد؛ منع تغيير التخصيص دون ترخيص.