التحفيظ العقاري: المسطرة والرسم العقاري

أهداف الفصل — في نهاية هذا الفصل ستكون قادرا على:

• تعريف التحفيظ العقاري وأهدافه وطابعه الاختياري والإجباري؛
• تحديد من يحق له تقديم مطلب التحفيظ ومضمونه؛
• شرح عمليات الإشهار والتحديد والخلاصة الإصلاحية؛
• تحليل نظام التعرضات وآجالها وآثارها؛
• التمييز بين دور المحافظ ودور المحكمة في مسطرة التحفيظ؛
• تحديد آثار تأسيس الرسم العقاري (الفصلان 62 و64).

2.1 مفهوم التحفيظ وأهدافه

التحفيظ العقاري (الفصل 1 من ظهير 12 غشت 1913): مسطرة ترمي إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا الظهير، دون أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد؛ ويقصد منه:

• تحفيظ العقار بعد إجراء بحث يثبت حق الملكية والحقوق العينية المترتبة عليه، وتحديده بدقة؛
• تأسيس رسم عقاري وإبطال ما يخالفه من رسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به؛
• تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية المتعلقة بالملك في الرسم العقاري المؤسس له.

الأهداف: الأمن العقاري (وضوح الملكية والحدود)، تشجيع الاستثمار والائتمان (الرهن الرسمي)، تقليص النزاعات، التخطيط العمراني.

الطابع الاختياري والإجباري: الأصل أن التحفيظ اختياري يقدم بطلب من المالك؛ لكنه إجباري في حالات: بيع عقار للدولة أو تفويت عقارات بعض الأنظمة، الأحباس وأملاك الدولة عند الاقتضاء، التحفيظ الجماعي للأراضي القروية (ظهير 1969)، ومناطق التحفيظ الإجباري التي أدخلها القانون 14.07؛ وبعد التحفيظ، لا يمكن إخراج العقار من النظام.

2.2 مطلب التحفيظ

من يحق له تقديمه:

• المالك؛
• الشريك في الملك المشاع، مع حفظ حق الشركاء؛
• صاحب حق عيني معين (الانتفاع، السطحية، الكراء الطويل الأمد، الحبس)؛
• الدائن المرتهن غير المستوفي لدينه عند حلول الأجل، بإذن من القاضي، تمهيدا للحجز؛
• الإدارة في الحالات التي يحددها القانون.

مضمونه: يودع الطالب لدى المحافظة العقارية التي يقع العقار بدائرتها مطلبا يتضمن: هويته، وصف العقار (الموقع، المساحة التقريبية، الحدود، أسماء المجاورين)، طبيعة حقه وأصله، الحقوق العينية المترتبة على العقار؛ ويرفقه بالرسوم والوثائق المثبتة (رسوم عدلية، رسم ملكية، عقود شراء، أحكام)، ويؤدي الرسوم والمصاريف.

2.3 الإشهار والتحديد

إشهار المطلب: ينشر المحافظ خلاصة المطلب في الجريدة الرسمية (قسم الإعلانات العقارية)، ويعلقها في المحكمة والجماعة والسلطة المحلية؛ ويحدد تاريخ التحديد، ويستدعي الطالب والمجاورين والمتعرضين المحتملين.

التحديد: عملية تعيين حدود العقار على أرض الواقع، يقوم بها مهندس مساح طبوغرافي محلف، بحضور الطالب والمجاورين والسلطة المحلية؛ توضع أنصاب (علامات) على الحدود، ويحرر محضر التحديد الذي يضمن تصريحات الحاضرين، ولا سيما منازعات المجاورين حول الحدود؛ ثم يعد التصميم العقاري.

الإعلان عن انتهاء التحديد: ينشره المحافظ في الجريدة الرسمية، وهو حاسم لأنه يفتح أجل التعرضات.

التحديد التكميلي: يمكن الأمر به إذا لم يشمل التحديد جزءا من العقار أو اقتضته التعرضات.

2.4 التعرضات

المفهوم: التعرض هو الإجراء الذي يدعي به شخص حقا على العقار موضوع مطلب التحفيظ (الملكية الكلية أو الجزئية، حق عيني، ارتفاق، الحدود) ضد طالب التحفيظ.

الأجل: يمكن تقديم التعرضات من تاريخ إيداع المطلب إلى انصرام أجل شهرين يبتدئ من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية. ويمكن استثناء قبول التعرض خارج الأجل من طرف المحافظ، ما دام الملف لم يوجه إلى المحكمة، إذا أثبت المتعرض عذرا وقدم وثائق جدية.

الشكل: تصريح كتابي أو شفوي لدى المحافظة؛ ويجب على المتعرض تقديم رسومه وأداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة، ما لم يستفد من المساعدة القضائية؛ وإلا ألغي التعرض.

التعرض التعسفي: أدخل القانون 14.07 جزاءات ضد التعرضات الكيدية أو التعسفية (غرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية وتعويض لطالب التحفيظ)، للحد من التعرضات التي تهدف فقط إلى عرقلة المسطرة.

2.5 دور المحافظ ودور المحكمة

المحافظ: يحاول أولا الصلح بين الطالب والمتعرضين؛ وإذا لم يتم، يحيل الملف على المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرتها.

المحكمة: تبت فقط في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين وطبيعته ومحتواه ومداه (الفصل 37)؛ ولا تبت مباشرة في حقوق طالب التحفيظ؛ ويقع عبء الإثبات على المتعرض الذي يعتبر في مركز المدعي. فإذا قضت بصحة التعرض، أخذه المحافظ بعين الاعتبار (تقليص المطلب أو تقييد الحق المعترف به)؛ وإذا رفضته، استمر المحافظ في المسطرة.

• يقبل الحكم الاستئناف ثم النقض؛ والطعن بالنقض موقف للتنفيذ في مادة التحفيظ (الفصل 361 من ق.م.م).

قرار المحافظ: بعد انصرام أجل التعرض دون تعرض، أو بعد صدور حكم نهائي، يقرر المحافظ التحفيظ؛ ويمكنه رفض المطلب إذا قدر أن الرسوم غير كافية، ويقبل قرار الرفض الطعن أمام المحكمة الابتدائية. ثم يؤسس الرسم العقاري ويعطيه اسما ورقما، ويقيد فيه الحقوق العينية المعترف بها.

2.6 آثار التحفيظ: الرسم العقاري

الطابع النهائي (الفصل 62): «إن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه، دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة». وهو الأثر التطهيري للتحفيظ.

استبعاد الدعاوى العينية (الفصل 64): «لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء تحفيظ»، ويمكن للمتضررين، في حالة التدليس، إقامة دعوى شخصية بأداء تعويضات على مرتكب التدليس. فالمالك الذي حرم من عقاره بتحفيظ تدليسي لا يسترده، بل يطالب بالتعويض.

عدم قابلية الكسب بالحيازة: لا يمكن كسب ملكية العقار المحفظ أو أي حق عيني عليه بالحيازة أو التقادم، ولا يسقط الحق المقيد بالتقادم.

الحجية: الرسم العقاري حجة على الكافة بما يتضمنه؛ وشهادة الملكية التي يسلمها المحافظ تبين الوضعية القانونية للعقار في تاريخ معين.

النقد: يحقق النظام الأمن والاستقرار، لكنه قد يكرس وضعيات ظالمة عند التدليس، ولذلك يحرص القضاء على تشديد الرقابة على المساطر، وتعتمد الدولة التحفيظ الجماعي والمسح لتعميم التحفيظ.

2.7 منهجية: نازلة في التحفيظ

1. حدد المرحلة: مطلب، إشهار، تحديد، انتهاء التحديد، تعرضات، قرار المحافظ، رسم مؤسس.
2. التعرض: هل قدم داخل شهرين من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد؟ هل أديت الرسوم وقدمت الحجج؟ هل يمكن قبوله خارج الأجل؟
3. المحكمة: تبت في حق المتعرض فقط، والإثبات عليه.
4. بعد التحفيظ: الفصل 62 (نهائي) والفصل 64 (لا دعوى عينية، تعويض عند التدليس).
5. استنتج: من يملك؟ ما الدعوى الممكنة؟ ضد من؟

أخطاء شائعة يجب تجنبها

• حساب أجل التعرض من إيداع المطلب وحده: ينتهي بعد شهرين من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد.
• القول إن المحكمة تبت في حق طالب التحفيظ: تبت في حق المتعرض، والإثبات عليه.
• القول إن المالك المحروم بتحفيظ تدليسي يسترد العقار: له التعويض فقط ضد المدلس (الفصل 64).
• تطبيق الحيازة على العقار المحفظ.
• القول إن الطعن بالنقض لا يوقف التنفيذ في مادة التحفيظ: إنه موقف (الفصل 361 من ق.م.م).