Immobilier et Urbanisme

Corrigé indicatif rédigé par SaadConcours, pas une correction officielle de la FSJES Ain Chock (Faculté de droit, Université Hassan II). Le sujet ne précise pas si une question peut avoir plusieurs bonnes réponses : quand deux propositions sont juridiquement exactes, les deux sont indiquées. À vérifier, notamment les questions 6, 16, 31, 32, 34 et 35, où la réponse dépend de la lecture exacte du texte ou de la jurisprudence.

تصحيح مقترح من SaadConcours وليس تصحيحا رسميا للكلية. النصوص المعتمدة: ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07، والقانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، وقانون المسطرة المدنية.

أولا : العقار وأنواعه ومسطرة التحفيظ (الأسئلة 1 إلى 9)

السؤال 1 : C — هذا هو تعريف المادة 6 من مدونة الحقوق العينية حرفيا. الجواب B تعريف العقار بالتخصيص (المادة 7)، والجواب D حقوق عينية عقارية تأخذ حكم العقار بالنظر إلى محلها، وليست عقارا بطبيعته. أما A فتعريف ناقص يغفل معيار الثبات والاستقرار.

السؤال 2 : B — الأصل أن التحفيظ اختياري، ولا يكون إجباريا إلا في الحالات التي ينص عليها القانون، ومن أبرزها التحفيظ الناتج عن مسطرة ضم الأراضي الفلاحية بعضها إلى بعض، إضافة إلى مناطق التحفيظ الإجباري. لا يوجد نص يجعل تحفيظ كل الأراضي الفلاحية أو كل عقار مشاع أو كل حالة شفعة إجباريا.

السؤال 3 : C — يخول الفصل 10 من ظهير التحفيظ الدائن الذي لم يستوف دينه، بعد صدور قرار قضائي لفائدته بحجز عقار مدينه قصد بيعه، أن يقدم مطلب التحفيظ. فحلول الأجل وحده لا يكفي (A)، وموافقة المدين ليست شرطا (D)، والحق غير مقصور على الدائن المرتهن (B).

السؤال 4 : B — حين تنشر الخلاصة الإصلاحية (الفصل 83) بعد الإعلان عن انتهاء التحديد، يفتح أجل جديد للتعرض مدته شهران، لكنه لا يقبل إلا التعرضات المنصبة على الحق الذي بوشرت المسطرة في شأنه. إعادة فتح التعرض على كل الحقوق (A) تمس استقرار المسطرة.

السؤال 5 : C — الإيداع المنصوص عليه في الفصل 84 يخص صاحب حق نشأ على عقار في طور التحفيظ ولا يريد متابعة المسطرة باسمه : يقيد الإيداع بسجل التعرضات، ويضمن الحق في الرسم العقاري عند تأسيسه بالرتبة التي عينت له. لا يمنح صفة طالب التحفيظ (تلك نتيجة الفصل 83، انظر السؤال 23) ولا يتطلب نشرا بالجريدة الرسمية.

السؤال 6 : B — ينص الفصل 23 من ظهير التحفيظ، كما وقع تغييره بالقانون 14.07، على اعتبار المطلب لاغيا في حالات منها تعذر إنجاز التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك. لا يلجأ المحافظ إلى القوة العمومية، ولا يحيل الملف على المحكمة في هذه المرحلة (الإحالة تتم بعد انتهاء أجل التعرضات).

السؤال 7 : C — الفصل 37 : تبت المحكمة في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين ونوعه ومحتواه ومداه، ثم تحيل الأطراف على المحافظ. أما قبول المطلب أو رفضه (A) فمن اختصاص المحافظ وحده بعد الحكم، وقبول التعرض شكلا (B) مرحلة سابقة تتم أمام المحافظ.

السؤال 8 : C — يمكن للمحافظ أن يقبل التعرض خارج الأجل بصفة استثنائية (الفصل 29)، والنص صريح : قراره برفض التعرض غير قابل للطعن القضائي. لا هو حكم يستأنف، ولا قرار إداري يطعن فيه أمام المحكمة الإدارية.

السؤال 9 : A — يطهر قرار التحفيظ العقار من جميع الحقوق العينية والتحملات السابقة غير المضمنة (الفصلان 1 و62)، ومنها حقوق الإرث السابقة (B) والحقوق العينية غير المعلن عنها (D). أما الالتزامات الشخصية التي يتحملها المالك، كالوعد بالبيع، فتبقى في ذمته، ويمكن مطالبته بتنفيذها أو بالتعويض : التطهير يمس العقار لا الذمة.

ثانيا : آثار التحفيظ والتقييد (الأسئلة 10 إلى 18)

السؤال 10 : B — الفصل 64 : لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ، ويمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات. دعوى الاستحقاق العينية (A) مستبعدة بقوة الأثر التطهيري.

السؤال 11 : B — يوجب الفصل 65 مكرر إيداع العقود والأحكام الخاضعة للتقييد بالمحافظة العقارية داخل أجل ثلاثة أشهر.

السؤال 12 : C — جزاء عدم احترام أجل الثلاثة أشهر مالي : أداء غرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تتزايد بحسب مدة التأخير. لا يسقط الحق في التقييد ولا يبطل التصرف، فهذا الأجل لا علاقة له بصحة العقد.

السؤال 13 : C — يميز الفصل 86 بين ثلاثة أنواع من التقييد الاحتياطي : بناء على سند (صلاحيته عشرة أيام، وهو الجواب A المضلل)، وبناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية (ثلاثة أشهر من تاريخ صدور الأمر، مع إمكان التمديد في الحالات التي يحددها النص)، وبناء على مقال دعوى في الموضوع.

السؤال 14 : B — المادة 2 من مدونة الحقوق العينية : ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب لا يواجه به الغير المقيد عن حسن نية، إلا إذا تضرر صاحب الحق بسبب تدليس أو زور أو استعماله، شريطة رفع الدعوى داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله.

السؤال 15 : C — المادة 3 من مدونة الحقوق العينية تحيل، عند تعارض البينات وتعذر الجمع بينها، على قواعد الترجيح، ومنها تقديم البينة الأقدم تاريخا. واعتضاد الحجة بالحيازة الفعلية يقويها في قضاء محكمة النقض. أما شهادة السماع (B) فلا ترجح على بينة القطع.

السؤال 16 : C — بعد صدور حكم نهائي بصحة التعرض كليا، لا يحفظ المحافظ العقار تلقائيا باسم المتعرض (A)، بل ينذره لمتابعة المسطرة في اسمه وأداء ما يلزم داخل الأجل القانوني (ثلاثة أشهر)، وإلا ألغي المطلب (الفصل 37 مكرر).

السؤال 17 : A — التشطيب (الفصل 91 وما بعده) يضمن بالرسم العقاري انقضاء الحق المقيد أو انعدامه أو بطلانه بمقتضى عقد أو حكم، فهو تقييد سلبي يخضع لمراقبة المحافظ كسائر التقييدات. ولا يلغي الرسم العقاري الذي يبقى قائما.

السؤال 18 : C — قانون المسطرة المدنية يطبق أمام محكمة التحفيظ في كل ما لم ينظمه ظهير التحفيظ. وفاة أحد الأطراف لا تنهي النزاع ولا تلغي المطلب : توجه المحكمة إلى ذوي الصفة (الورثة) إنذارا بتصحيح المسطرة طبقا للفصل الأول من ق.م.م، ثم تواصل النظر في الدعوى.

ثالثا : الحالات التطبيقية (الأسئلة 19 إلى 30)

السؤال 19 : B — أطراف دعوى التحفيظ محددون بطالب التحفيظ والمتعرضين الذين قبل تعرضهم. تقضي محكمة النقض بعدم قبول التدخل الإرادي أو الإدخال للمطالبة بحق أصلي من شخص لم يتعرض في الأجل، ولا تقبل إلا التدخل الانضمامي لمساندة أحد الطرفين.

السؤال 20 : B — لم يشهر خالد حقه بأي وسيلة (لا خلاصة إصلاحية ولا إيداع)، فأسس الرسم العقاري باسم أحمد على كامل العقار، وطهره من حق خالد العيني (الفصلان 1 و62). عقد البيع ليس باطلا (A)، لكنه فقد أثره العيني على العقار، فلا يمكن به المطالبة بالاستحقاق ولا بالتشطيب (D) (الفصل 64). يبقى لخالد حق شخصي في مواجهة البائع وتركته (انظر السؤال 22).

السؤال 21 : B — سعيد غير مقيد عن حسن نية، يستفيد من الأثر التطهيري ومن القوة الثبوتية للتقييد (المادة 2 من مدونة الحقوق العينية). أسبقية تاريخ عقد خالد (A) لا قيمة لها في نظام السجل العيني، فالعبرة بالتقييد.

السؤال 22 : C — لا تبقى لخالد إلا الدعوى الشخصية : التعويض عن التدليس في مواجهة مرتكبه وتركته (الفصل 64)، واسترداد الثمن الذي دفعه بلا مقابل على أساس الإثراء بلا سبب. دعوى الإلغاء ضد قرار المحافظ (B) غير مفتوحة ضد قرار التحفيظ.

السؤال 23 : B — الفصل 83 : المفوت إليه أثناء المسطرة يمكنه طلب متابعتها في اسمه، فيصبح طالبا للتحفيظ في حدود الحق الذي اكتسبه (النصف المشاع هنا)، وينشر ذلك بخلاصة إصلاحية.

السؤال 24 : B — البينة على المدعي. الحائز حيازة هادئة ومستمرة في وضع ظاهر يحميه القانون، ولا يطالب ببيان سبب ملكه ما لم يدل المدعي الخارج عن الحيازة بحجة قوية تزحزح هذا الوضع.

السؤال 25 : C — حجة حسن أقدم تاريخا (شراء 2005 مبني على ملكية سلفه منذ 1995) وتعتضد بالحيازة الفعلية، بينما رسم الاستمرار لعمر مؤرخ سنة 2010 ولا تعضده حيازة. تطبق المحكمة قاعدة تقديم البينة الأقدم تاريخا (المادة 3 من مدونة الحقوق العينية) فترجح حجة حسن.

السؤال 26 : B — الصدقة تخضع لأحكام الهبة في مدونة الحقوق العينية، والحوز شرط فيها : إذا لم يقع الحوز الفعلي (ولا يغني عنه التقييد بالرسم العقاري لأن العقار غير محفظ)، بطل التبرع. ترفض المحكمة طلب عمر.

السؤال 27 : B — أجل التعرض العادي شهران من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية (الفصل 24). بعد ثلاثة أشهر، لا يبقى ليوسف إلا التعرض الاستثنائي خارج الأجل (الفصل 29). دعوى استرداد الحيازة (C) لا تحمي حقه في مواجهة مسطرة التحفيظ.

السؤال 28 : D — شروط الفصل 29 : ألا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية، وأن يدلي المتعرض بالوثائق التي تبين الأسباب التي منعته من التعرض في الأجل وبالحجج المؤيدة لتعرضه، وأن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة. لا يشترط أي إذن من رئيس المحكمة : القرار للمحافظ وحده.

السؤال 29 : B — المحكمة تبت في وجود الحق ومداه (الفصل 37)، فتقضي بصحة التعرض الجزئي في حدود الجزء المتداخل، وتحيل الأطراف على المحافظ الذي يحفظ العقار على هذا الأساس. ليس لها أن تعدل المطلب بنفسها (A) ولا أن تبطل المسطرة كلها (C).

السؤال 30 : B — رفض المحافظ تقييد عقد لا يعين المبيع ولا يذكر مراجع الرسم العقاري رفض مبرر، فالطعن فيه (A) لا يجدي. تحمي المشترية رتبة حقها بتقييد احتياطي (الفصل 85 وما بعده)، بناء على مقال دعوى ترمي إلى إتمام البيع أو تصحيح بيانات العقد، إلى أن يصدر الحكم فيقيد نهائيا بالرتبة المحفوظة. لا أساس لمسؤولية الموثق (D)، فالعقد محرر ثابت التاريخ لا عقد توثيقي.

رابعا : التقييد الاحتياطي والمسطرة المدنية (الأسئلة 31 إلى 35)

السؤال 31 : D، مع تحفظ — التقييد الاحتياطي لا يتصور إلا في العقار المحفظ (الفصل 85)، فعبارة «غير المحفظ» في السؤال تبدو خطأ في صياغة السؤال. إذا كان المقصود العقار المحفظ، فإن إغفال التقييد الاحتياطي لا يمنع قبول دعوى إتمام إجراءات البيع، لكن المشتري يفقد حماية رتبته : كل حق يقيد للغير قبل تقييد الحكم يواجهه.

السؤال 32 : A — توجب المادة 316 من مدونة الحقوق العينية تقييد دعوى قسمة العقار المحفظ تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري، ويرتب العمل القضائي على إغفال هذا الإجراء عدم قبول الدعوى.

السؤال 33 : B و D — الطلبات العارضة هي التي تقدم أثناء سير الدعوى بعد الطلب الأصلي : الطلب الإضافي من المدعي، والطلب المقابل من المدعى عليه، ويضاف إليهما طلب التدخل. الطلب الأصلي (A) هو الذي يفتتح الخصومة، والطلب الاحتياطي (C) طريقة لصياغة الطلبات لا صنف منها. إذا لم يقبل السؤال إلا جوابا واحدا، فالطلب المقابل هو المثال الأوضح.

السؤال 34 : B و D — بعد صدور الأمر بالتخلي في المسطرة الكتابية، لا تقبل أي مذكرة، لكن يمكن للمحكمة بقرار معلل إرجاع القضية إلى القاضي (أو المستشار) المقرر إذا طرأت واقعة جديدة من شأنها التأثير على الحكم، أو إذا تعذرت إثارة واقعة قبل ذلك لأسباب خارجة عن إرادة الأطراف. طلب أحد الأطراف أو اتفاقهم (A وC) لا يكفيان.

السؤال 35 : C — الفصل 402 من ق.م.م : يطعن بإعادة النظر في الأحكام التي لا تقبل الطعن بالتعرض والاستئناف، وأوضح مثال عليها القرار الاستئنافي. الحكم الابتدائي القابل للاستئناف (A) والحكم التمهيدي (B) غير معنيين. أما قرارات محكمة النقض (D) فلا يطعن فيها بإعادة النظر إلا في حالات استثنائية محصورة ينص عليها الفصل 379.

الأجوبة : 1-C · 2-B · 3-C · 4-B · 5-C · 6-B · 7-C · 8-C · 9-A · 10-B · 11-B · 12-C · 13-C · 14-B · 15-C · 16-C · 17-A · 18-C · 19-B · 20-B · 21-B · 22-C · 23-B · 24-B · 25-C · 26-B · 27-B · 28-D · 29-B · 30-B · 31-D · 32-A · 33-B و D · 34-B و D · 35-C