Droit des contrats et de l'immobilier

Corrigé indicatif rédigé par SaadConcours, pas une correction officielle de la FSJES d'Oujda. Le sujet demande une dissertation rédigée en arabe : voici un plan détaillé, avec les textes à citer, et non une copie rédigée.

تصحيح مقترح من SaadConcours وليس تصحيحا رسميا للكلية : تصميم مفصل مع العناصر الواجب الاستشهاد بها.

المقدمة

• التمهيد : تتعايش في المغرب أنظمة عقارية متعددة : العقار المحفظ وغير المحفظ، وأراضي الجموع والأحباس والملك العمومي والخاص للدولة. وهذا التعدد مصدر نزاعات (الترامي، الاستيلاء على عقارات الغير، تزوير العقود).
• الإطار القانوني : القانون 14.07 المغير لظهير 12 غشت 1913 (2011)، والقانون 39.08 بمثابة مدونة الحقوق العينية (2011)، والقانون 32.09 المتعلق بمهنة التوثيق، والقانون 16.03 المتعلق بخطة العدالة.
• الإشكالية : ما مظاهر الحماية التي أصبح يتمتع بها المالك العقاري بعد هذه الإصلاحات، وهل كانت كافية؟
• التصميم : المبحث الأول : حماية الملكية من خلال التحفيظ والتوثيق. المبحث الثاني : حماية الملكية من خلال القواعد الموضوعية والقضاء.

المبحث الأول : الحماية عبر التحفيظ والتوثيق

• التحفيظ : الرسم العقاري النهائي وغير القابل للطعن (الفصل 62 من ظهير التحفيظ)، والتطهير، وقوة التقييد في السجل العقاري.
• تعديلات القانون 14.07 : تشديد شروط التعرض (الغرامة على التعرض التعسفي)، وتنظيم التقييد الاحتياطي، وإحداث صندوق للتأمينات لتعويض المتضررين.
• الشكلية في التصرفات : المادة 4 من مدونة الحقوق العينية : التصرفات الواردة على العقار تحرر بمحرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، تحت طائلة البطلان.
• التوثيق : مسؤولية الموثق والعدل، وتصحيح الإمضاء والتأكد من الهوية.

المبحث الثاني : الحماية عبر القواعد الموضوعية والقضاء

• مدونة الحقوق العينية : توحيد أحكام العقار غير المحفظ والمحفظ، وتحديد أسباب كسب الملكية، وشروط الحيازة المكسبة.
• الدعاوى العينية : دعوى الاستحقاق، ودعوى الحيازة، ودعوى إيقاف الأعمال الجديدة.
• الحماية الجنائية : الفصل 570 من القانون الجنائي (انتزاع عقار من حيازة الغير)، وجرائم التزوير.
• حدود الحماية : المادة 2 من مدونة الحقوق العينية (أجل أربع سنوات للطعن في التقييد المبني على التدليس أو الزور) التي انتقدت لأنها قد تحمي المستولي على عقار الغير؛ وظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير التي دفعت إلى إصلاحات لاحقة.

الخاتمة

عززت إصلاحات 2011 حماية المالك عبر الشكلية والتحفيظ والقضاء، لكن تعدد الأنظمة العقارية وثغرات بعض النصوص يبقيان مصدر هشاشة؛ والحل في تعميم التحفيظ وتوحيد النظام العقاري.